Výbušné téma, které má potenciál ovlivnit výsledek voleb. Problém s drahými byty i nájmy v Česku dnes řeší nejen tradičně příjmově slabší skupiny, jako jsou senioři nebo mladé rodiny. Potýká se s ním podstatná část střední třídy, a to zejména ve velkých městech. Zlepšit dostupnost bydlení proto slibují politici ze všech politických stran. Mezi hlavními tématy ho ostatně najdeme i v programovém prohlášení současné vlády Petra Fialy.

Na zvýšení dostupnosti bydlení ovšem jednoduchý recept neexistuje. Řešení vyžaduje soubor větších či menších opatření, v některých případech silně nepopulárních, která už dlouho navrhují ekonomové. Na konci minulého roku s nimi přišla i Národní ekonomická rada vlády (NERV). Týdeník Ekonom vybral deset nejčastěji zmiňovaných doporučení a zhodnotil, zda a kdy je reálné je realizovat, případně jestli má ještě šanci s nimi něco udělat současná vláda.

1. Rychlejší povolování výstavby

Urychlení stavebního řízení, nechvalně proslulého svou zkostnatělostí, mělo být jedním z triumfů kabinetu Petra Fialy. Digitalizace stavebního řízení ale po spuštění loni v létě fungovala natolik špatně, že ji vláda stopla. Spolu s tím přišel o místo v kabinetu i její hlavní garant, ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš.

Diskuse o (ne)funkčnosti systému provázely vášně, fakta ale hovoří jasně. Slib zrychlit povolování a tím snížit náklady, které mají developeři s odkládáním projektů, vláda nesplnila. Podle Českého statistického úřadu loni do listopadu získalo povolení 22,6 tisíce bytových domů, za stejné období v roce 2023 to bylo 24,1 tisíce budov.

Ministerstvo pro místní rozvoj, respektive nový šéf úřadu Petr Kulhánek, nyní řeší zpackanou digitalizaci vytvořením „bypassu“ stavebního řízení. Ten propojuje starý, papírový systém s novým, digitálním. „Úřady si budou moci vybrat, jaké úkony budou dělat v novém nebo původním systému stavebního řízení,“ vysvětluje Petr Kulhánek. To by mělo vyřešit problémy, které některé úřady měly s novým systémem. Jde však jen o dočasné opatření. Kompletně novou digitalizaci vláda de facto přehodila na budoucí kabinet, když její spuštění loni na podzim odložila o tři roky, tedy na začátek roku 2028.

Slib zrychlit povolování staveb vláda nesplnila. Podle údajů ČSÚ loni dostalo stavební povolení o 1,5 tisíce bytových domů méně než v roce 2023.

2. Zlepšení územního plánování

Druhé opatření úzce souvisí s tím prvním. Jestliže developerské firmy hovoří o tom, že tahanice o povolení nového bytového projektu trvají v Česku obvykle sedm i více let, není na vině pouze stavební řízení. Velkou část této doby zabere schvalování změn v územních plánech, které nová výstavba vyžaduje. Na vině je především zastaralost plánů.

„Územní plánování je velmi regulovaný proces, územní plán pořizuje státní správa, takže i proto mnohé obce na nový čekají třeba 10 i více let. Obce pak nemohou bez změny koncepce dostatečně pružně reagovat na potřebu nové výstavby nebo to nedělají koncepčně,“ vysvětluje vedoucí advokát Frank Bold Advokáti Jiří Nezhyba. Typickým příkladem je Praha, kde stále platí plán z roku 1999 a na novém se už mnoho let pracuje. Jelikož ale do jeho tvorby zasahuje mnoho aktérů, přijetí stále není na pořadu dne. V čem je problém? „Systém plánování je dlouhodobě odpoutaný od reálného života ve městech a utápí se ve formalitách, místo aby sledoval cíl, který je potřeba splnit. Česká města mají extrémně nevýhodnou pozici, protože nemají v oblasti plánování skoro žádné pravomoce,“ vysvětluje šéf pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč. Nový plán tak Praha podle něj získá nejdříve v příštím roce.

Ceny bydlení versus mzdy v Česku

V Brně už mají toto martyrium za sebou; plán se podařilo schválit letos na začátku roku. A developeři si jej chválí. „Od nového plánu si slibujeme zrychlení schvalování nových projektů, kdy by jasně definovaná pravidla a limity území měly zajistit rychlejší průběh povolování. To může snížit investiční náklady,“ říká výkonný ředitel brněnského developera Trikaya Dalibor Lamka.

Na reformě, která má zjednodušit územní plánování, pracuje MMR. V letošním roce mají plánované změny projít hodnocením dopadů. Je tedy prakticky jisté, že současná vláda už jednodušší územní plánování nezajistí.

3. Výstavba obecního nájemního bydlení

Zkušenosti ze zahraničí, například z Francie, Rakouska nebo Finska, ukazují, že při zajištění dostupného bydlení mohou hrát významnou roli i města a obce. A to formou budování vlastního bytového fondu. V Česku přitom tvoří „veřejné bydlení“ jen zhruba 3,6 procenta bytového fondu, přičemž země dávané za příklad mají podíl obecních bytů na úrovni 10 a více procent.

Podpořit obecní nájemní bydlení chce i MMR. To už loni představilo program Dostupné bydlení, v jehož rámci nabízí samosprávám dotace či výhodné úvěry a poradenství, které jim mají pomoci s výstavbou. Program je zatím v plenkách a je otázkou, kdy a zda se jej podaří rozjet natolik, aby se díky němu postavil dostatek obecních nájemních bytů.

Související

4. Podpora dlouhodobých pronájmů

Dostupnost bydlení u nás zhoršují také vysoké nájmy. V posledních letech rostly rychlejším tempem než mzdy, a tak se stává i placení činže problémem pro stále více domácností. Rychlý růst nájmů přitom pohání několik faktorů.

Jedním z nich je hlavně ve velkých městech využívání bytů pro komerční ubytování ve formě krátkodobých pronájmů. Jak ukázala pandemie, pokud se část bytů zkolaudovaných pro bydlení přesune z „Airbnb trhu“ na trh dlouhodobých pronájmů, může to srazit činže nejen v centru, ale i v odlehlejších částech metropole o deset i více procent.

Stát reguluje zvyšování nájmů na 20 procent během tří let, opatření ale příliš nefunguje. Důvodem je řetězení ročních nájemních smluv, díky čemuž může majitel zvyšovat činži libovolně. Podle MMR v nájemních bytech s takto řetězenými smlouvami bydlí až milion lidí. NERV navrhuje toto řetězení až na výjimky zakázat a na oplátku uzákonit jednodušší vystěhování neplatičů.

Ceny bytů v Evropě (tis. Kč/m2)

Co se krátkodobých pronájmů týče, jejich regulaci se po dlouhém boji podařilo schválit loni. Od letošního léta tak budou muset majitelé „Airbnb bytů“ své hosty registrovat. V příštím roce pak dostanou poměrně široké možnosti vlastní regulace města a obce. Budou smět omezit počet nocí, na něž pronájmy turistům umožní, a podobně.

U podpory dlouhodobých pronájmů je situace komplikovanější. MMR sice loni připravilo legislativu, která třeba řetězení smluv měla řešit, její schválení je ale nejisté. Původní termín do konce roku 2025 se naplnit nestihne.

5. Zatažení starostů do nové výstavby

Stavební úřady jako součást státní správy by měly být nezávislé na radnicích, skutečnost je ale jiná. V mnoha českých městech a obcích se tak stalo nepsaným pravidlem, že při povolování staveb jdou úředníci „na ruku“ starostovi. A to i v případě, že jde o zabránění nové výstavbě.

Důvod odporu starostů k nové výstavbě? Za dnešní situace slízne největší část smetany developer a státní rozpočet, zatímco samotné obci nová výstavba přináší především nové náklady. Vedení radnice musí najít peníze na vybudování infrastruktury nebo občanské vybavenosti.

Doposud se tato potíž řeší formou kontribucí, tedy příspěvků, které developer platí městu. Nabízí se ale systémové řešení: přenechat obecnímu rozpočtu část daňových výnosů z nových bytů. Místo do státního rozpočtu by část z 12 procent DPH z výstavby zůstala obci. Ministerstvo financí zatím žádný konkrétní krok tohoto typu nechystá. Jen situaci podle své mluvčí Petry Vodstrčilové průběžně analyzuje.

Starosty by ve vstřícnosti k výstavbě mohla motivovat část DPH odvedená developery. Změny rozpočtového určení daní se ale nechystají.

6. Reforma sociálních dávek na bydlení

Vysoké nájmy, a to i v sociálně slabých regionech, „pomáhá“ podle NERV udržovat dávková politika státu. Ten domácnostem poskytuje příspěvek na bydlení. Loni jej pobíralo přes 280 tisíc domácností a rozpočet to stálo na 20 miliard.

Doporučovanou reformu připravilo už loni ministerstvo práce a sociálních věcí. Od letošního července se tak sloučí příspěvek na bydlení s dalšími třemi dávkami v takzvanou superdávku. Stát zároveň bude přísněji posuzovat, kdo na „superdávku“ dosáhne.

7. Reforma hypoték

K deformaci trhu s bydlením a k jeho horší dostupnosti přispívají podle NERV také daňové odpočty na hypoteční úvěry. Podle ekonomů z poradního sboru je využívají především movitější domácnosti a ve skutečnosti nezvyšují podíl lidí ve vlastnickém bydlení. Jinak řečeno – nezlepšují dostupnost bydlení, a navíc stojí státní rozpočet kolem sedmi až osmi miliard ročně.

NERV navrhuje buď toto zvýhodnění úplně zrušit, případně změnit tak, aby se sleva poskytovala jen v prvních letech po nákupu bydlení. V minulosti chtěla do daňových odpočtů sáhnout ministryně financí Alena Schillerová, nakonec ale ustoupila.

8. Změna daně z nemovitých věcí

Pomoci s rozhýbáním trhu s byty může také daň z nemovitých věcí, a to ve dvou směrech. Tím prvním je napravení znevýhodnění, kdy v současném systému méně movité domácnosti platí na dani vyšší procento svých příjmů. NERV proto navrhuje, aby se zdanění nemovitosti navázalo na takzvanou polohovou rentu pozemků. Zjednodušeně řečeno, daň by se v takovém systému odvíjela od polohy nemovitosti. Například v Praze 8 by vyšší daň platili obyvatelé Karlína a nižší lidé ze sídliště Bohnice.

Ceny nájmů v Evropě (Kč/m2/měsíc)

Druhý směr spočívá ve vyšším zdanění investičních nemovitostí. Majitel více bytů by pak platil vyšší odvody než člověk, který ve svém bytě bydlí. Podle zastánců by to vyřešilo problém s neobývanými byty, které jejich majitelé drží pouze za účelem spekulace na nárůst jejich hodnoty.

Už loňské zvýšení daně z nemovitých věcí vyvolalo mezi lidmi v Česku velkou nevoli a do ještě odvážnější reformy se tak stávající vláda už nepustí.

9. Zrušení regulací

Ceny bytů v posledních letech navyšují stále přísnější regulace nové výstavby. Nejde přitom jen o nejrůznější ekologické požadavky, ale také třeba o parkovací minima. Ta nutí developery stavět k bytovým domům garáže či venkovní parkoviště, což pochopitelně zvyšuje náklady.

Budoucnost nenabízí příliš důvodů k optimismu – naopak. Patrně největší dopady na ceny nemovitostí bude mít přijetí evropské směrnice, která má postupně zajistit, že do roku 2050 budou všechny nové budovy v Česku bezemisní. Už od roku 2030 se přitom budou muset stavět jako bezemisní všechny nové bytové domy. To přinese další zdražení. „V krajním případě by opatření na snižování emisí mohla zdražit výstavbu až o 20 až 30 procent, podle toho, jak se budou v naší legislativě upřesňovat,“ říká šéf developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský.

Na obzoru není ani zrušení parkovacích minim. Například v Praze chtěl magistrát povinnost postavit k bytovému domu patřičný počet parkovacích státní už v roce 2022. Narazil ale na odpor starostů jednotlivých městských částí, kteří se obávali „parkovacího kolapsu“.

10. Lepší monitoring trhu

Aby většina výše uvedených opatření fungovala, musí stát podle NERV získat více a lepších informací o současném bytovém fondu v Česku. Vylepšit by to měl datový monitoring a například vytvoření kompletní databáze bytů v Česku s informacemi o tom účelu jejich využívání nebo struktuře vlastnictví.

V tomto bodě už vláda určitý pokrok udělala. Ministerstvo financí začalo loni sestavovat a zveřejňovat cenové mapy, které mají dát lepší přehled o cenách nájmů v různých regionech a městech. To umožní mimo jiné například lépe dohlížet na sociální dávky (dnešní příspěvek na bydlení). Ministerstvo pro místní rozvoj pak spustilo aplikaci Dashboard bydlení, která přehledně zobrazuje řadu údajů o dostupnosti bydlení v regionech.

Související