První banky už reagují na snižování úrokových sazeb, se kterým na konci loňského roku začala Česká národní banka a s nímž hodlá pokračovat po celý letošní rok. Tomu, že půjde o výrazné posuny, nasvědčuje i aktuální výsledek únorového zasedání bankovní rady, která nad očekávání trhu upravila sazby rovnou o 0,5 procenta. Odborníci přitom předpovídají, že na konci letošního roku by úrokové sazby mohly dosahovat až ke čtyřem procentům. Tento trend nepochybně povede spotřebitele k tomu, aby se začali poohlížet po možnostech levnějšího refinancování. S touto úvahou se pak ale nutně pojí i další novinka, a to nová koncepce poplatku za předčasné splacení úvěru.

Na vysvětlenou, doposud byla praxe trhu taková, že poskytovatel mohl v případě předčasného splacení úvěru požadovat pouze vzniklé administrativní náklady, které se pohybovaly řádově ve stovkách korun či nízkých tisících. To se však mění s poslední novelou zákona o spotřebitelském úvěru přijatou na konci loňského roku.

I za staré právní úpravy bylo možné úvěr za určitých okolností předčasně splatit, a to zcela zdarma. Šlo například o doplacení úvěru při uplynutí fixace úrokové sazby. Tyto možnosti „beztrestného“ splacení obecně zachovává i nová právní úprava, která je dokonce určitým způsobem rozšiřuje. Pokud se však spotřebitel rozhodne úvěr splatit v době běžící fixace a nevztahují se na něj jiné případy předčasného splacení zdarma, je dle nově schválených pravidel poskytovatel oprávněn požadovat náhradu za nezbytné administrativní náklady související s předčasným splacením, ovšem v maximální výši jeden tisíc korun. To je samo o sobě pro spotřebitele příznivé, už jen předvídatelností maximální částky těchto nákladů.

Jde až o statisíce navíc

Zákon však vedle toho dává nově bankám a jiným poskytovatelům úvěru na bydlení možnost požadovat i takzvané úrokové náklady a o ty jde z pohledu spotřebitele především.

Těmito náklady se zjednodušeně řečeno rozumí rozdíl mezi úrokem sjednaným s bankou, který by měl klient zaplatit za období ode dne předčasného splacení do konce fixace, a referenčním úrokem, daným průměrem zápůjčních úrokových sazeb uveřejňovaných k danému období ČNB.

Poplatek za předčasné splacení úvěru se může stát podstatným v konkurenčním boji bank. Sjednání či naopak nesjednání poplatku bude mít na klienta významný dopad.

Celková náhrada nákladů, které může poskyto­vatel po spotřebiteli v souvislosti s předčasným splacením požadovat, je současně ohraničena maximální výší 0,25 procenta z nesplacené jistiny za každý rok do konce fixního období a celkově maximálně jedním procentem z nesplacené jistiny za celé zbý­vající fixní období. Dosadí‑li si každý, kdo má hypotéku, uvedená procenta do svých podmínek, pochopí, že zde se již hraje o vysoké desetitisíce až statisíce korun navíc.

Změna se klientů bank nedotkne hned

Výše popsané změny se vztahují výlučně na spotřebitelské úvěry, které jsou účelově určeny k zajištění bydlení. Typicky tak jde o úvěr účelově vázaný k nabytí nemovitosti, její výstavbě, nákupu družstevního podílu v bytovém družstvu, opravě stávající nemovitosti, dále též k úhradě nákladů spojených se získáním úvěru účelově vázaného na výše popsané situace nebo jeho splacení a také na úvěr na bydlení poskytnutý stavební spořitelnou.

Účinnost výše popsaných pravidel pak plošně nastává od září tohoto roku. Neznamená to ale, že by již od tohoto data mohli poskytovatelé bez dalšího požadovat zvýšený poplatek. Existujících úvěrů se totiž výše popsaná změna pravidel nedotkne, a to až do doby, než u těchto úvěrů začne běžet období s nově zafixovanou úrokovou sazbou.

Pokud má tedy dnes klient zafixováno nebo zafixuje do nabytí účinnosti novely, tak po celou dobu fixace se ho nová právní úprava nedotkne, a po tuto dobu tedy bude moci úvěr refinancovat za starých, vlídnějších podmínek.

Na co si dát pozor

Jak bylo řečeno, nová pravidla se klienta dotknou až v okamžiku, kdy bude chtít předčasně splatit úvěr sjednaný nebo refixovaný po září tohoto roku. Nicméně již dnes vznikají určité výkladové nejasnosti, které by klienta měly vést k obezřetnosti. Odborníci se například zatím neshodují, zda právo poskytovatele na náhradu nákladů za předčasné splacení vznikne poskytovateli již ze samotné právní úpravy, či si ho musí se spotřebitelem ujednat přímo v úvěrové smlouvě.

Většinový názor se nyní kloní spíše k tomu, že výše popsaná pravidla představují pouze obecné zákonné vymezení, jaké náklady a v jaké maximální výši může poskytovatel v souvislosti s předčasným splacením požadovat. K tomu, aby tak mohl v konkrétním případě učinit, je nicméně nutné, aby takové jeho právo bylo s klientem ve smlouvě výslovně sjednáno.

Tento názor ostatně dává i větší smysl s ohledem na zájem o větší konkurenci mezi poskytovateli úvěrů. Jednoduše řečeno, poplatek za předčasné splacení úvěru se při takovém výkladu může stát vcelku podstatným nástrojem v konkurenčním boji bank, kdy sjednání či naopak nesjednání příslušného poplatku bude mít na klien­ta významný dopad a může tak být důležitým faktorem při výběru poskytovatele úvěru. V důsledku by se přístup banky k poplatku za předčasné splacení hypotéky mohl stát i určitým příznakem obchodní politiky banky, respektive výrazem jejího sebevědomí ve vztahu k cenové atraktivitě vlastních produktů.

Autoři působí v advokátní kanceláři Štilec & Partners

Související