Nebylo mu ještě ani 40 let, a přesto už Milan Kratina patří mezi nejbohatší lidi v Česku. Jeho holding Accolade, který vybudoval v tandemu se Zdeňkem Šoustalem, investuje do výstavby průmyslových hal v sedmi evropských zemích. V portfoliu má už přes tři miliony metrů čtverečních plochy, čímž se řadí k výrazným evropským hráčům. „Moc větších tady opravdu není,“ říká s dodatkem, že přesto se po devíti letech tohoto podnikání vidí teprve na začátku. Povídali jsme si nejen o tom, jak „hořkosladký“ byl pro jeho společnost loňský rok, ale i o plánech do budoucnosti, probíhající proměně evropského průmyslu či o tom, co by mělo Česko dělat, aby jeho ekonomika šlapala rychleji.

Jaký byl pro skupinu Accolade loňský rok?

Hořkosladký. Pokud jde o nové projekty, speciálně v Česku byl úspěšný. Získali jsme spoustu nových nájemců, kteří podepsali dlouhodobé nájemní smlouvy. To bylo super. Česko v tomto ohledu hodně těžilo z toho, že mnohé společnosti vnímaly Polsko jako zemi, která je mnohem blíž válce na Ukrajině. Mnoho jich šlo proto raději k nám. Obecně ale platí, že celková čísla trhu jsou nižší než v roce 2022 a 2021. Obecně poptávka po průmyslových nemovitostech v Evropě zpomalila. Pokud jde o celkovou míru neobsazenosti, sice o něco rostla, ale neustále se držela na velmi nízké úrovni – v Česku na necelých dvou procentech, v západní Evropě mírně přes čtyři. Za tento drobný nárůst může hlavně strategie těch firem v našem odvětví, které vsadily na spekulativní kartu a stavěly nemovitosti, aniž by měly předem dojednané nájemce. Jestli a jak tato strategie bude úspěšná, to se teprve ukáže. Pro nás je samozřejmě stěžejní, že všichni naši nájemci skutečně platí, nikdo nemá potíž své závazky plnit. Každopádně je ale pravda, že v podstatě všechny projekty komerčních nemovitostí z druhé polo­viny roku 2021 a začátku roku 2022 mají nižší marži, než si tehdy developeři včetně nás samotných představovali, ať už se jednalo o rezidence, kanceláře nebo průmysl.

A jaký byl rok 2023 pro váš fond?

Snadný určitě ne. Plusem bylo, že výběr nájemného se výrazně zvýšil, měli jsme dobře nastavené inflační doložky, díky čemuž jsme pokryli 80 procent inflace. Všechny nové nájmy jsou navíc o desítky procent vyšší než ty staré. A cash flow máme výrazně lepší než v roce 2022, protože nájmy v našem portfoliu jsou vyšší, ale bankovní náklady zůstaly stejné. I tak ale nebude mít fond po osmi úspěšných letech nikterak fantastický výsledek devátého roku, protože míra přecenění nemovitostí, k níž dochází po celém světě i Evropě, nás také zasáhla. V porovnání s mnohými západoevropskými fondy sice nepřipisujeme žádné ztráty, ale určitě si představujeme pro fond jiné výsledky. Cítíme závazek doručovat v pětiletém horizontu výnos sedm procent ročně, což se u klientů, kteří k nám naskočili v posledních dvanácti měsících, nepodařilo. Výnos byl kolem nuly.

Zmiňoval jste loňskou nutnost přecenit nemovitosti v portfoliu směrem dolů. O kolik to bylo?

Uvedu to do kontextu dění v celé Evropě. Třeba u kancelářských budov v západní Evropě došlo k přecenění klidně o 40 až 50 procent dolů. Průmyslové budovy šly ve Francii či Německu dolů zhruba o 30 procent. V případě našich nemovitostí jsme přeceňovali o více než deset procent dolů. Nebýt růstu nájmů, situace by byla horší.

Poslední roky byly ve světě a ekonomice hodně divoké. Jak vaši společnost zasáhla pandemie covidu, válka na Ukrajině, energetická krize či inflace?

Pandemie vystřelila průmyslové nemovitosti do první ligy. Ještě před sedmi nebo osmi lety chtěly největší investiční fondy vlastnit primárně krásné kancelářské budovy a obchodní domy na hlavních třídách. Pak se ale začala přetvářet podoba maloobchodu, e‑commerce společnosti začaly růst a brát si čím dál větší tržní podíl. A k tomu samozřejmě potřebovaly logistické nemovitosti. Covid tento trend dramaticky urychlil. Poptávka po průmyslových halách vystřelila mezi nájemci i investory.

Chcete číst dál?

Ještě na vás čeká 70 % článku.

Předplatit za 59 Kč měsíčně
První 3 měsíce, pak 199 Kč měsíčně

S předplatným získáte

  • Web Ekonom.cz bez reklam
  • Možnost sdílet prémiový obsah zdarma (5 článků měsíčně)
  • Možnost ukládat si články na později
Nebo
Proč ji potřebujeme?

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě. Zároveň vám založíme uživatelský účet, abyste se mohli k článku kdykoli vrátit a nemuseli jej platit znovu. Pokud již u nás účet máte, přihlaste se.

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě.

Odesláním objednávky beru na vědomí, že mé osobní údaje budou zpracovány dle Zásad ochrany osobních a dalších zpracovávaných údajů, a souhlasím se Všeobecnými obchodními podmínkami vydavatelství Economia, a.s.

Nepřeji si dostávat obchodní sdělení týkající se objednaných či obdobných produktů společnosti Economia, a.s. »

Zaškrtnutím políčka přijdete o možnost získávat informace, které přímo souvisí s vámi objednaným produktem. Mezi tyto informace může patřit například: odkaz na stažení mobilní aplikace, aktivační kód pro přístup k audioverzi vybraného obsahu, informace o produktových novinkách a změnách, možnost vyjádřit se ke kvalitě našich produktů a další praktické informace a zajímavé nabídky.

Vyberte si způsob platby kliknutím na požadovanou ikonu:

Platba kartou

Rychlá online platba

Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.
Platbu nelze provést. Opakujte prosím akci později.