Inspirace panelákem: Čeká nás návrat k unifikovaným bytům

Trh s bydlením stojí na prahu největší změny za posledních třicet let. Pod tlakem regulace i cen rostoucích o desítky procent ročně se v následujících letech dramaticky změní styl, jak v Česku stavíme a bydlíme. Podle majitele developerské společnosti Trigema Marcela Sourala budou nové byty a domy unifikovanější, než bylo zvykem. A bude se více stavět z prefabrikátů. Ve Veselí nad Moravou už například jeho firma staví dům, v němž budou koupelny vyrobené jako celek v továrnách.

Prodejní ceny bytů v Praze za poslední rok podle vašich statistik vzrostly o 15 procent. Očekáváte, že by se poměr ceny bytu k průměrnému příjmu mohl do budoucna snížit?

Nevím, to s určitostí neví nikdo. Aby k tomu mohlo dojít, byla by především zapotřebí větší nabídka bytů. Kdyby nás stát nechal stavět dvakrát třikrát rychleji než teď, tak by se do nabídky dostalo dvakrát třikrát více bytů než teď a potom by začal konečně pořádně fungovat trh. Dneska je bytů málo, a proto jsou drahé. Tak jich dovolme stavět dostatek a pak drahé nebudou.

Letos se má začít v Praze stavět zhruba sedm tisíc bytů. A potřebovali bychom tedy 14 až 21 tisíc bytů ročně. Není to zase příliš?

Rozhodně to není příliš. Praha má ve výstavbě zpoždění. Ve strategickém plánu rozvoje do roku 2030 pražský magistrát před pěti lety uvedl, že Praha potřebuje stavět okolo 10 tisíc bytů ročně. Do dnešního dne se to ale neděje. Pět let se staví kolem pěti až šesti tisíc bytů ročně a tím tady na trhu vzniká deficit. Ten je potřeba dohnat. Potřebují to obyvatelé, aby si mohli pořizovat bydlení za přiměřené ceny, což nyní nemohou.

Je ale vůbec reálné tak velké množství bytů najednou postavit? Když se podívám na poslední statistiky ze stavebnictví, tak to stále zůstává pod úrovní roku 2019. Navíc mu chybí zahraniční dělníci.

Ano, pokud by se dařilo povolovat více staveb, budeme rázem stát před problémem, že nemáme stavební kapacity. A to je zase problém vlád, které tady dosud byly. Ta nyní odcházející sem zahraniční pracovníky vůbec nechtěla pouštět, protože si myslela, že tím dá práci Čechům. Jenže Češi nechtějí na stavbách pracovat, všichni jsou zaměstnaní jinde. Máme tady nejnižší nezaměstnanost z celé Evropy. Když sem v této situaci nepouštíme zahraniční pracovníky, kteří by nám vyřešili problém se stavebními kapacitami, je tady něco špatně. Sousední Německo umí lépe pracovat s demografickými křivkami a ví, že jim bude chybět 1,2 milionu zaměstnanců každý rok. Jsou schopní na to pasovat kvóty pro příjem zahraničních pracovníků a zajistit jejich přísun v potřebném množství. Česká republika potřebuje podobný obrat v politice. Doufáme, že přijde s novou vládou, že ta sem zahraniční pracovníky pustí.

Jak se bude v dalších letech měnit to, jak stavíme a bydlíme?

Developerské společnosti už dávno pochopily, že je potřeba stavět lépe, hezčeji. Kvalita bytů v posledních letech hodně roste. Začíná tu být velký zájem a péče o urbanismus a veřejný prostor. Každý, kdo se ve stavebnictví a developmentu pohybuje dlouhodobě, musí vidět rozdíl mezi 90. lety a tím, jak se staví nyní. Další věc jsou předpisy a normy, které na nás padají z Evropské unie. Například požadavek na energetickou náročnost budov se od 1. ledna 2022 zase zpřísní. Už nestačí dobře zateplit fasádu nebo dát trojsklo do oken. Nově bude potřeba řešit tvar objektu, budeme muset řešit velikost oken, využití obnovitelných zdrojů energie a podobně. A mám obavu, že v důsledku toho tady do budoucna budou stát nové bytové domy, které budou všechny úplně stejné.

Proč budou úplně stejné? Nedají se hledat různé architektonické cesty, jak různým způsobem dosáhnout téhož výsledku?

Ne, s tím se opravdu nedá pracovat. Když chcete dosáhnout poměrů, kdy spotřeba energie dané budovy je na úplně nejnižší úrovni, tak taková stavba musí splňovat určité zásady, jež nedávají moc možností, jak rozvíjet architekturu.

Jak budou domy podle těchto nových pravidel vypadat?

Jako v Dánsku, Norsku nebo Švédsku. Půjde se cestou prefabrikace a modulárních systémů. Ostatně k témuž nás dotlačí i nedostatek pracovních sil, protože pokud nebudeme mít dostatek dělníků na stavbách, tak si většinu stavebních prvků necháme vyrobit v továrnách. My už teď ve Veselí nad Moravou, kde stavíme apartmánový dům pro naše vinařství Dog in Dock, děláme prefabrikované koupelny, které nám vyrábí na míru v továrně a které se na stavbu přivezou už úplně hotové včetně obkladů. Jen se vezmou jeřábem a umístí do stavby. Tím šetříme pracovní sílu na stavbě, přesuny hmot a zvyšuje se i kvalita. Při výrobě v továrně se totiž dosahuje mnohem lepšího provedení detailu, než když se obklady a další části koupelny dělají přímo na stavbě.

Už nestačí dobře zateplit fasádu nebo dát trojsklo do oken. Kvůli regulaci budeme muset řešit tvar domu, velikost oken a obnovitelné zdroje energie.

Tímto způsobem se ale vracíme k panelovým sídlištím, jen v modernějším provedení, nebo ne?

Panelová sídliště měla tu výhodu, že jsou to svařence z panelů. Ta výstavba byla tím pádem hodně rychlá. Problém ale je, že to byly dočasné stavby, o tom se dnes málo mluví. Jejich životnost teď prodlužujeme různými sanacemi, zateplením, ale donekonečna to nepůjde. Nicméně co bylo na panelácích skvělé a co bylo předmětem výzkumu, bylo jejich dispoziční řešení. To bylo udělané opravdu tak, aby se prostor efektivně využil na maximum. Domy s modulárními systémy, o nichž mluvím, nebudou tak brutálně unifikované, jako to bylo u paneláků, ale budou si hodně podobné – více, než jsme tady v Česku zvyklí nyní.

Považujete unifikaci za hrozbu, nebo spíš příležitost?

Upřímně nevím. Znamená to přizpůsobení se době, která si to žádá. Roste tlak na úsporu energií. Tato rovnice nemá mnoho variant řešení. Krásno je drahé. Když vezmu například náš projekt Fragment v Karlíně – stavbu, která vypadá vizuálně krásně –, tam je naše investice o 30 procent vyšší, než je tomu u standardních staveb. Modulární výstavba a typizace je prostor pro úspory.

Jak se bude vyvíjet plocha bytů a dispoziční řešení? Léta tu byly nejprodávanější byty 2+kk a menší. Ve vašich posledních statistikách jste ale uvedli, že se průměrná plocha bytu za poslední rok posouvá k 71 metrům čtverečním, oproti loňsku je větší o dva metry. Není to zvlášť v době extrémně rychle rostoucích cen bytů překvapivé?

Je to dáno tím, že je malá nabídka. Malý vzorek statistiku zkresluje. Já si do budoucna spíš myslím, že se byty budou zmenšovat. Ceny bytů dlouhodobě rostou a mzdy nerostou stejně rychle jako ceny bytů, tak mi z toho vychází, že bude pořád velká poptávka po malých bytech.

Podle Marcela Sourala se budou vytříbenou architekturou do budoucna chlubit jen luxusní bytové domy. Ty ostatní budou developeři stavět v unifikovaném severském stylu.

Foto: Lukáš Bíba

Ve Francii se staví dokonce mikrobyty, kde je třeba jen na 16 metrech čtverečních vtěsnáno úplně všechno, co člověk k bydlení potřebuje. Komfort bydlení v takových bytech pak zvedají sdílené prostory, například velké společné kuchyně a podobně. Očekáváte, že tento trend přijde i do Česka?

Doufám, že ano. My totiž už takové projekty připravujeme. Jde o colivingové bydlení, kde vytvoříme koncept malých bytových jednotek, které mají 18 nebo 20 metrů čtverečních a je v nich všechno – postel, koupelna, malá kuchyňská linka, předsíňka, úložné prostory. Vedle bytů pak do těchto projektů umisťujeme dvě tři podlaží, která jsou zařízená jako sdílené prostory a kde máme velkou knihovnu, velkou kuchyň, obývák, posilovnu a tak dále. Tyto prostory slouží všem obyvatelům colivingového domu.

Kdy začnete tento typ bytů stavět?

Tento koncept jsme vymysleli v našem projektu Top Tower v Praze v Nových Butovicích. A ten, když Bůh dá, se začne stavět za dva roky a dostaví se za další tři a půl roku. Ale možná jiný projekt, který připravujeme na metru Invalidovna a jehož část také bude věnována colivingu, by mohl být hotový o rok dříve.

Spolu s AFI Europe jste byli jedním z prvních developerů, kteří přišli s výstavbou ucelených portfolií nájemních bytů, které si chcete nechat ve správě. Jak vás to vlastně napadlo?

To byla náhoda. Vyprojektovali jsme bytový dům Fragment a ten se nám tak moc líbil, že jsme si řekli, že je ho škoda rozsekat na 140 spoluvlastnických podílů. A jediný způsob, jak si ten dům nechat, bylo otočit ho do nájemního bydlení.

Proč by to byla škoda? Co by v tom projektu nefungovalo, kdyby se prodal soukromým vlastníkům?

Já si osobně myslím, že princip společenství vlastníků jednotek, který byl vymyšlený v devadesátých letech, nemovitostem nesvědčí. Když ji rozsekáte na sto nebo více spoluvlastnických podílů, je velmi složité s ní poté udělat zásadní změnu, přestavbu, rekonstrukci. Potřebujete souhlas 75 procent vlastníků, pro některé razantní zásahy dokonce sto procent. V devadesátých letech to nebylo úplně bystré rozhodnutí. Škoda že jsme se tehdy, když tento koncept vznikal, neinspirovali v zahraničí. Třeba v Londýně funguje takzvaný leasehold, což znamená, že si zákazník u developera nekupuje byt, ale získává dlouhodobý pronájem třeba na 250 let. Dokonce tam na tento typ držby bytu banky dávají hypotéky. Ale vlastnictví zůstává jednomu vlastníkovi a ten se pak může sám rozhodnout, co s domem udělá, když jeho životnost skončí. A to je super. Oproti tomu u nás, až v budoucnu bude průšvih, že společenství vlastníků nebudou staré domy opravovat, to bude muset řešit stát. Nikdo jiný to totiž nevyřeší, pokud se vlastníci na rekonstrukci neshodnou.

Trigema bývá na trhu vnímána jako firma, která ve svých projektech hodně nasazuje moderní technologie. Jaké novinky nás čekají v této oblasti?

Směr do jisté míry určí požadavky norem. Domy, které budou projektovány od příštího roku, už budou vyžadovat nejenom věci typu rekuperace nebo zateplení, ale budeme muset řešit i obnovitelné zdroje. Ty můžeme dneska udělat v rámci domu jen několika technologiemi a to jsou tepelná čerpadla anebo solární panely na střeše. Tyto prvky budou hodně ovlivňovat i nákladovost nově stavěných bytových domů. Bude zapotřebí zajistit technologické řízení domu, a protože jeho systémy budou stále komplikovanější, tak i správa domu v důsledku toho nebude úplně jednoduchá. Společenství vlastníků si na to dříve nebo později bude muset najmout správcovskou firmu, která bude s těmi technologiemi umět pracovat. Přirovnal bych to k vývoji, který máme za sebou u aut. Když jsem před lety vlastnil automobil Škoda 100, opravoval jsem ho tak, že jsem otevřel kapotu, vzal kladivo, třikrát jsem do toho motoru praštil a auto naskočilo. Dneska si tak maximálně otevřete kapotu, kouknete do motoru a zavoláte si odtahovou službu. To, co se stalo s auty, se nyní stane s bytovými domy. To znamená růst nákladů na výstavbu, růst nákladů na provoz, na správu. Je potřeba spravedlivě říct, že když budeme směřovat k nulové spotřebě energií, tak ušetříme na energiích. A část této úspory pak prostě budeme muset věnovat na správu.

Dalším významným fenoménem dnešní doby je elektromobilita. Jak se ta a s ní spojené požadavky na nabíjení elektroaut promítnou do ceny a stylu bytových domů?

V připravovaných domech už projektujeme u každého parkovacího stání nabíjení na zásuvku, z níž se auto přes noc nabije. Avšak problémem je spíš to, že automobilový průmysl nám elektromobily zavlekl do garáží, už ale nevyřešil jejich vysokou hořlavost. To přitom může v extrémních případech způsobit poškození celého domu. Tento problém se teď hodně řeší. Zatím nic závazného není publikováno. Hasiči chtějí, aby garážové stání bylo minimálně 3,5 metru široké. V současnosti se přitom běžně staví jen 2,8 metru široké. Dále požadují, aby v garážové hale byl například i nějaký bazén, aby tam mohli hořící auto celé ponořit. To je ale nesmysl. Pak by se vše jen prodražovalo a to garážové stání by vyšlo na polovinu ceny bytu. A co se udělá s již postavenými podzemními garážemi? Podle mě je potřeba, aby výrobci aut řešili bezpečnost svých výrobků již ve výrobě.

Dá se vůbec za těchto podmínek udržet koncept, který jsme si tu vytvořili v devadesátých letech a stále se ho někteří politici snaží udržet, že vlastní bydlení má být levné a dostupné každému?

Stát v devadesátých letech rozdal celý bytový fond, který do té doby pronajímal, téměř zadarmo, protože se o něj nechtěl starat. Ještě k tomu začal masivně podporovat stavební spoření, hypoteční úvěry. A to byla chyba, na kterou teď doplácíme. Tento přístup se bude muset do budoucna změnit. Budeme si muset říct, že nájemní bydlení je také jedna z možností a že to není nic dehonestujícího. Opět to bude stejné jako u aut, kde se rozvinul operativní leasing. To je taky forma pronájmu. A spousta lidí je s ním spokojená. Leasingové společnosti se jim starají o servis auta, výměnu pneumatik a podobně.

Znamená to, že se do budoucna z bydlení stane služba?

Ano, a to ještě v několik různých úrovních. Kam my teď míříme, když chceme vytvořit své vlastní portfolio nájemních bytů, je rozdělení do tří základních segmentů. První je coliving, tedy malé byty s nízkým nájemným okolo 15 tisíc korun měsíčně. Pak bude bydlení v projektu s převážnou většinou bytů 1+kk a 2+kk se základními službami, jako je třeba recepce, a tam už to nájemné je vyšší. A poslední je prémiový segment – to je například náš projekt Fragment v Karlíně –, kde najdete celou škálu bytů od 1+kk po 5+kk. S nájmem jsou tam spojené služby recepce, úklidu, praní a další. Cenu bydlení tak budou určovat do značné míry právě služby s ním spojené.