Další realitní sektor v Česku čelí prudkému nárůstu cen. Vedle bytů se zvyšují i nájmy průmyslových a logistických hal, a to nejrychleji v Evropě, jak vyplývá ze studie poradenské firmy BNP Paribas Real Estate. Česko je přitom v rámci střední a východní Evropy skladovou velmocí. Má těchto budov v přepočtu na počet obyvatel z celého regionu nejvíce, navíc mají v Praze centrálu dva z pětice největších developerů průmyslových areálů v oblasti – CTP Invest a P3 Logistic Parks.

V Česku rychle rostou i ceny paliv a nákladní přepravy. Stoupající logistické náklady přispívají ke zvyšování cen zboží a rekordně vysoké inflaci. Letošní Vánoce se tak prodraží a ušetří ten, kdo nakoupí dárky už nyní. Navíc bude mít větší výběr zboží. Kvůli pandemii koronaviru jsou totiž stále narušené globální dodavatelské řetězce a proudy surovin, dílů i hotového zboží nabírají podle analytické firmy IHS Markit největší zpoždění za poslední čtvrtstoletí. Kdo tedy nechá nákup dárků na poslední chvíli, narazí na slabší výběr zboží.

Obrat zásobovacího systému

Léta vylepšovaný systém globálních dodavatelských řetězců umožňoval držet firmám skladem stále méně zásob v poměru k jejich tržbám. Některé obory, především automobilový průmysl, tak do svých továren dodávají stále více dílů a materiálu přímo na výrobní linku, tedy bez nutnosti skladování. Vypuknutí pandemie koronaviru ale tento trend začalo obracet.

Na začátku loňského roku docházelo k výpadkům asijských dodavatelů a zastavila se světová doprava. V západních továrnách tak chyběly komponenty a materiál pro výrobu. Letos na jaře ale kvůli pandemii zastavily produkci i evropské a americké podniky. V druhé polovině roku, kdy se zdálo, že je pandemie na ústupu, dramaticky vzrostla poptávka po nákupu zboží a ve většině oblastí světa se více rozjela i výroba. Globální přeprava ale nabrala kvůli nedostatku lodí, letadel, kontejnerů či pracovníků v přístavech zpoždění a výrazně podražila. Například na trase z východní Asie do severní Evropy cena podle dopravně technologické společnosti Freightos meziročně narostla na osminásobek.

K tomu se přidal nedostatek a zdražování materiálů od plastů přes kovy a dřevo až po polovodiče. V obcho­dech tak loni kvůli zadrhnutým dodavatelským řetězcům mnoho druhů zboží chybělo a tento problém se přesunul i do letošního roku. Výrobní i obchodní firmy proto raději začaly vytvářet vyšší zásoby a hledat další skladové prostory. „Pokud chybí třeba jen jeden kritický komponent, který továrna potřebuje pro výrobu nějakého produktu, často musí výrobu zastavit. Firmy jsou proto motivovány více se zásobit, a tak potřebují více skladů,“ popisuje Dušan Drábek, vedoucí oddělení průmyslových a logistických pronájmů společnosti BNP Paribas Real Estate.

Vytváření vyšších zásob potvrzuje i většina oslovených firem. „Prošli jsme seznam několika tisíc skladových položek a u řady z nich jsme zásoby navýšili,“ říká například mluvčí automobilky Tatra Andrej Čírtek. Další výrobci zase objednávají některé komponenty pro jistotu dříve. „Byli jsme nuceni objednávat vstupní materiály s předstihem čtyř až šesti měsíců, u některých dodavatelů dokonce bez potvrzení nákupní ceny,“ uvádí Aleš Martínek, generální ředitel strojírenské společnosti Ostroj.

Nájmy v okolí Prahy se letos zvedly až o pětinu. Ceny jsou tak vyšší než třeba kolem Paříže či Milána.

Vyšší zásoby zboží hromadí ve svých skladech také obchodníci, zejména e‑shopy, jejichž tržby narostly během loňského pandemického roku o čtvrtinu. Na to internetové obchody potřebovaly i více skladových prostor. Podíl e‑shopů na obsazování nájemních logistických hal se tak podle dat realitní firmy CBRE zvýšil během pandemie ze šesti na 11 procent.

Sklady pro svůj internetový obchod rozšiřuje například Tchibo, Rohlík.cz, Dámejídlo.cz, Pilulka.cz nebo Notino. Některé z nich expandují i do zahraničí. Třeba zmíněná on‑line parfumerie Notino otevřela distribuční centrum v Rumunsku a podle jejího ředitele logistiky Tomáše Hofera chce nyní spouštět v zahraničí dvě distribuční centra ročně, přičemž příští rok to bude v západní Evropě.

Sklady rozšiřují kvůli nárůstu on‑line prodeje i obchod­níci, kteří dosud prodávali především v kamenných obchodech. Například internetový prodej nábytkářského řetězce Ikea kvůli pandemii a zavření prodejen narostl během loňského podzimu meziročně na 12násobek a začal kolabovat. Ikea proto začala budovat po Česku další výdejní místa a o letošních prázdninách otevřela i nový výdejní sklad v Brně. „Internetový prodejní kanál má obvykle oddělenou logistiku, obchodníci pro něj proto potřebují další skladové prostory,“ zmiňuje Drábek. Do on‑line prodeje přitom vstupují i obchodní řetězce. Vedle Tesca prodává on‑line i Kaufland, byť zatím jen přes Košík.cz, a e‑shop testují Billa, Penny nebo Albert.

Sklady chybí, jejich nájmy tak rostou

Všechny zmíněné faktory přispěly tomu, že si letos firmy v Česku pronajímají rekordní množství skladových ploch. Zatímco loni to bylo podle dat BNP za celý rok 1,35 milionu metrů čtverečních, letos číslo vyletělo jen za první pololetí už téměř na stejnou hodnotu – 1,17 milionu metrů čtverečních. Zároveň ale zpomalila výstavba. Volná jsou tak jen dvě procenta industriálních budov, což je nejméně za posledních minimálně deset let.

Kvůli tomu roste cena pronájmů skladových prostor v Česku, a to nejrychleji v Evropě – meziročně podle studie BNP o osm procent na více než pět eur na metr čtvereční za měsíc. Podle Jakuba Holce, šéfa realitněporadenské firmy 108 Agency, se dokonce kolem Prahy, kde je nedostatek skladů nejakutnější, nájmy jen letos zvýšily až o pětinu. Pronájem skladů kolem české metropole je tak už dražší než třeba kolem Paříže či Milána.

Zvýšená poptávka po skladových halách probíhá i v dalších zemích Evropské unie či ve Spojených státech. Na pěti největších trzích EU za první pololetí vzrostla meziročně o 28 procent.

Akutní nedostatek volných průmyslových hal a vyšší nájmy tak tlačí firmy, aby hledaly alternativní řešení skladování. „Skladové plochy jsme navýšili přibližně o trojnásobek. Nové plochy jsme získali přeorganizováním stávajících prostor a také využitím okolních travnatých ploch, které byly původně okrasné,“ říká Milan Kučera, majitel a ředitel výrobce plotů a bran Lamark.

E‑shop Patro.cz zase investoval do svého internetového tržiště, takže nyní 10 procent dodavatelů on‑line obchodu posílá zboží přímo kupujícímu. „Tím jsme zrychlili expedici a zároveň nemusíme tolik navyšovat vlastní skladové prostory,“ říká Přemysl Vícha, ředitel divize E‑business společnosti NWT, pod kterou e‑shop spadá.

Podle Štěpána Křečka, hlavního ekonoma investiční společnosti BH Securities, jsou skladové prostory a průmyslové areály nejrychleji rostoucím segmentem realitního trhu. Skupina proto nyní vstoupí na trh průmyslových nemovitostí, když investuje 1,5 miliardy korun do výstavby logistického parku u Bratislavy.

Zásoby zboží hromadí ve skladech také obchodníci, zejména e‑shopy, jejichž tržby narostly během loňského pandemického roku o čtvrtinu.

Podražuje i doprava

Vedle poptávky po skladech rostou i objednávky přepravy zboží a materiálu. „V Česku jedeme od listopadu loňského roku prakticky nepřetržitě v sezonním módu. Vozíme stejné objemy zboží, jaké jsme přepravovali v tomto nejsilnějším měsíci roku,“ říká Jan Kodada, obchodní a marketingový ředitel Gebrüder Weiss. I proto tato logistická firma letos nasadí nový systém řízení dopravy, který bude navrhovat rozvozové trasy s využitím umělé inteligence.

Dopravci naráží na rostoucí ceny nafty, které vyletěly meziročně o 19 procent. Růst logistických nákladů má podle Křečka dopad také na ceny zboží. Meziroční míra inflace přitom v srpnu meziročně vzrostla o 4,1 procenta, což bylo nejrychlejší tempo od listopadu 2008.

„Srpnový meziroční růst spotřebitelských cen je důsledkem zvyšujících se cen vstupů. Prakticky všechna odvětví hospodářství jsou ovlivněna například dražšími pohonnými hmotami, ale také výpadky v dodavatelských řetězcích. Rychlý růst cen, na který nejsme z posledních let příliš zvyklí, se netýká pouze Česka, podobnému trendu čelí také například sousední Německo,“ uvedl Petr Kymlička, partner poradenské skupiny Moore Czech Republic.

Podle německé asociace průmyslových a obchodních komor DIHK hlásilo v srpnu 83 procent tamních firem zvýšení cen nebo problémy s dodávkami materiálu, dílů či zboží. Ceny výrobců v eurozóně pak meziročně rostly o 12 procent, což je nejrychleji od roku 2001, zatímco spotřebitelská inflace dosáhla tří procent, což je maximum za posledních deset let.

Výpadky dodávek dárků

Růst cen a nižší dostupnost zboží se mohou s blížícími se Vánoci ještě stupňovat. A to i přesto, že řada firem po celém světě začíná už od léta plnit sklady zbožím na hlavní, předvánoční sezonu. Například americký prodejce spotřební elektroniky Best Buy zvýšil podle serveru The Wall Street Journal meziročně zásoby o 55 procent a oproti předcovidovému roku 2019 o 23 procent. Sklady už od léta plní kvůli Vánocům i řetězec Walmart nebo e‑shop Amazon, které nabírají do logistických center desítky tisíc pracovníků. Chtějí se tak vyhnout zablokovaným dodavatelským řetězcům.

Na to už narazil další americký řetězec Costco, v jehož obchodech podle webu Business Insider týdny chybí část sortimentu. Firma proto Američanům, kteří hromadí ve svých domovech zásoby kvůli obavám z příchodu další vlny covidu, omezila nakupování některých položek zboží. Poloprázdné regály se objevují i v britských obchodech, kde chybí především potraviny. Fastfoodový řetězec Nando kvůli tomu dokonce zavřel 40 poboček, což je asi desetina jeho sítě. Důvodem jsou jednak chybějící zaměstnanci, ale i pokračující výpadky dodavatelských řetězců.

V Číně byl například během srpna kvůli obavám z šíření nákazy covid‑19 zavřený třetí největší terminál světa v Ning‑po nedaleko Šanghaje. Námořní přeprava se proto přesměrovala do dalších čínských přístavů, které už tak čelí nedostatku personálu i kontejnerů. Na terminálech tak zůstává stále více neodbaveného zboží.

Podle serveru The South China Morning Post proto někteří menší a střední výrobci v Číně brzdí produkci ve svých továrnách a přestávají přijímat objednávky. V zásobách hotového zboží totiž mají zablokovaný kapitál, který nemohou využít.

Uzavírky a zpoždění dodavatelských řetězců se nevyhýbají ani dalším zemím, ze kterých se valí zboží na Západ. Například Vietnam kvůli šíření covidu uzavřel továrny, v nichž vyrábějí firmy jako Adidas nebo Crocs.

Předvánoční období je přitom pro většinu firem, zejména internetové obchody, hlavní prodejní sezonou a výpadky dodávek jsou tak pro ně velkou hrozbou. „E‑shopy ve čtyřměsíční špičce udělají stejný obrat jako po zbytek roku. Je to pro ně extrémně důležité období, kdy se tvoří velké zisky. Otázka je, jestli bude dostatek zboží v Číně, protože jsou problémy s dodávkami. Kdo neobjednal včas, může mít problémy s tím, že zboží sem včas nepřijede,“ myslí si Jan Kodada z Gebrüder Weiss.

Narušení dodavatelských řetězců už čeští obchodníci pociťují. Třeba internetový obchod Patro.cz domlouvá dodávky zboží na vánoční sezonu prakticky během celého roku s tím, že na sklad dorazí na konci léta či začátkem září. „Bohužel se letos zboží zpožďuje nebo není aktuálně dostupné. Nedostatek zboží před Vánoci ovlivní i jeho cenu, která se může výrazně zvýšit. Proto radíme, nakupujte již nyní,“ dodává ředitel Patro.cz Vícha.

Šéf e‑shopu s oblečením Zoot Milan Polák zase předpokládá, že kvůli zpožďování dodávek nebo zdražování kontejnerové dopravy nebudou letos po Vánocích takové slevy, na jaké byli zákazníci v minulých letech zvyklí.

Problémy minimálně do půlky příštího roku

Potíže v dodavatelských řetězcích nejspíš kvůli znovu se rozjíždějící pandemii přetrvají i podstatnou část příštího roku. Například americké přístavy v Los Angeles a Long Beach očekávají, že budou přetížené minimálně do poloviny až konce roku 2022. Ana Boataová, vedoucí makroekonomického výzkumu pojišťovny Euler Hermes, si podle listu The Financial Times myslí, že k úplné normalizaci dodavatelských řetězců dojde až v roce 2023.

Ani experti v Česku nečekají, že by se dodavatelské řetězce v dohledné době stabilizovaly, a tudíž budou firmy nejspíš dál ve skladech hromadit pojistné zásoby. „Proto určitě neočekáváme, že by ceny nájmů skladů šly v nadcházejícím období dolů. Budou minimálně korelovat s výší inflace v České republice,“ myslí si Dušan Drábek z BNP.

„Nedostatek skladů tady zřejmě bude přetrvávat delší dobu a obchodníci budou muset tyto náklady promítat do svých marží. To bude mít dál inflační efekt,“ dodává Křeček z BH Securities. Průmyslové haly se pronajímají většinou na pět let, někdy i na 10 roků či více. Proto budou mít podle Křečka konkurenční výhodu firmy, které si skladové haly najaly ještě před pandemií na dlouho dopředu.

Návrat výroby a polská konkurence

V Česku je nyní ve výstavbě 600 tisíc metrů čtverečních průmyslových hal, jen čtvrtina z nich ale nemá předem sjednané nájemce. Většina z těchto nových budov se tedy naplní a poptávka po skladech bude v tuzemsku dál růst. Jednak kvůli přechodu dalších obchodníků na on‑line prodej, zejména řetězců, jednak kvůli příchodu dalších západoevropských prodejců. Ti si díky nižším provozním nákladům a napojení na německé dálnice oblíbili především západní a severní Čechy, kde zřizují distribuční centra pro střední, ale i západní Evropu. Jde například o Mattel a Tchibo v Chebu, Primark v Boru u Tachova nebo Babymarkt.de v Chomutově.

„Nyní probíhá několik dalších podobných výběrových řízení. Bavíme se tu o celkovém rozsahu ploch ve výši stovek tisíc metrů čtverečních, které jsou nyní ve hře pro nové projekty zásobování německého nebo západoevropského trhu e‑commerce z České republiky,“ říká Dušan Drábek z BNP.

Pro další výstavbu, která by uspokojila rostoucí poptávku po skladech, ale není příliš volných pozemků. „Když už pozemky jsou, tak jsou drahé. Anebo leží tam, kde po výstavbě není taková poptávka, jako je Mostecko nebo Teplicko,“ říká Kodada z Gebrüder Weiss.

Vedle nedostatku vhodných pozemků brzdí výstavbu podle Lukáše Šalinga, vedoucího poradenství v průmyslovém sektoru realitněporadenské společnosti CBRE, i komplikovaný a zdlouhavý povolovací proces. To v kombinaci s rychle rostoucími nájmy může část firem od příchodu do Česka odradit. „Každá poptávka většího charakteru se porovnává v rámci střední Evropy. Takže Česká republika a Polsko si často konkurují. Polsko je na tom sice pozičně hůř, ale zase má jednodušší povolovací proces a lacinější pozemky. Navíc pracovní síla u nás začíná být pomalu v některých regionech dražší než ve srovnatelných v Polsku. Některé investice se právě kvůli všem těmto důvodům začínají přesouvat do Polska,“ upozorňuje Šaling.

Nejde přitom jen o sklady, ale i o výrobu s vyšší přidanou hodnotou nebo výzkum a vývoj. To může českou ekonomiku zvlášť bolet v současné situaci, kdy stále více firem přemisťuje výrobu z východní Asie do Evropy. „Některé společnosti se stahují z Číny a vytvářejí si tu buď překladiště, nebo novou výrobu a vývoj,“ říká Šaling.

Příchod svých dodavatelů z Asie do Evropy potvrzují i české firmy. Podle Poláka ze Zootu někteří výrobci oblečení už stěhují výrobu do Itálie, Rumunska, Bulharska i dalších zemí v Evropské unii. „Rozkládají tak riziko a zbavují se velké závislosti na zemích v Asii. My naše privátní značky už také zčásti vyrábíme ve Španělsku a třeba potisky děláme tady Česku,“ říká Polák.

Česko má v současnosti nejhustší síť průmyslových hal ve střední a východní Evropě. Polsko jej ale může díky přemístění výroby z Asie do Evropy a jednodušším povolovacím procesům postupně předběhnout.