Zrušením předkupního práva ztrácí spoluvlastníci moc nad ostatními podíly

Prodej nemovitostí ve spoluvlastnictví se v budoucnu výrazně zjednoduší. Od 1. července se totiž ruší předkupní právo spoluvlastníků, které poslední dva roky komplikovalo prodeje bytů s garážemi či sklepy ve společných prostorách. Tato změna ale také znamená, že spoluvlastníci už nebudou mít žádnou kontrolu nad tím, komu ostatní majitelé svůj podíl na nemovitosti prodají.

Předkupní právo spoluvlastníků se po více než dvou letech prakticky ruší. "Pokud klient nemovitost koupí a bude ji následně prodávat, případně ji daruje, od července nebude muset nemovitost žádnému ze spoluvlastníků nabízet," přibližuje ředitel společnosti Bidli reality Ondřej Mašín.

Současná novela ponechala předkupní právo pouze v případě, že majitel podíl na nemovitosti zdědí. V takové situaci platí předkupní právo půl roku. Při případném prodeji je tedy třeba spoluvlastníky kontaktovat nebo jednoduše počkat, až půlroční lhůta uplyne. I tato výjimka má ale svou výjimku. Předkupní právo u zděděného podílu neplatí, pokud jej majitel převádí jinému spoluvlastníkovi nebo v rámci rodiny.

Spoluvlastníci ztrácejí kontrolu

Zrušení předkupního práva ovšem může zkomplikovat život mnoha spoluvlastníkům. Příkladem je situace, kdy jeden dům vlastní dva lidé. Podle dosud platné právní úpravy měli oba předkupní právo, pokud by chtěl druhý majitel svůj podíl prodat. To už ale od července platit nebude. To znamená, že spoluvlastník může svůj podíl prodat, komu chce a za kolik chce, a druhý spoluvlastník s tím prakticky příliš nenadělá.

Možnosti má totiž jen omezené. Pokud nesouhlasí s tím, jak a komu se druhý podíl prodal, je možné protistraně navrhnout vypořádání dohodou. Pokud ho druhá strana odmítne, může se pak spoluvlastník do­žadovat vypořádání u soudu. "Soud má určité možnosti, jak postupovat. Například věc, pokud je to možné, reálně rozdělí. Pokud to možné není, tak se třeba při­soudí jednomu ze spoluvlastníků s tím, že tomu, kdo pozbyl spoluvlastnický podíl, pak ale musí vyplatit kompenzaci," přibližuje Ladislav Vajdík, advokát z kanceláře KPMG Legal.

Pokud se tedy takovým situacím chtějí spoluvlastníci vyhnout, radí právníci sjednat si předkupní právo ve smlouvě, a to například formou takzvaného věcného práva, které se váže k nemovitosti a které se zapisuje do katastru. Nutné ovšem je, aby s dohodou souhlasili všichni spoluvlastníci.

Předkupní právo vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků s prodejem. Zákonná lhůta na odpověď je tři měsíce.

Končí obíhání sousedů

Komu se však zrušením předkupního práva výrazně uleví, jsou prodejci a kupující bytů v bytových domech. Když se totiž v roce 2018 předkupní právo zavedlo u jakéhokoliv spoluvlastnictví nemovitosti, zkomplikovaly se tím převody bytů s garážemi či sklepy ve společných prostorách. Podle současné právní úpravy totiž platí, že pokud majitel prodává jednotku například i s parkovacím stáním, které je podle listu vlastnictví součástí bytového domu, musí jej v první řadě nabídnout ostatním vlastníkům v domě.

"Prodávající tak musí oběhnout všechny sousedy nebo je obeslat dopisy, aby získal písemný souhlas s tím, že se předkupního práva vzdávají. Až poté, co má od všech odpověď, že předkupní právo nevyužijí, může byt s garážovým stáním prodat novému majiteli," popisuje praxi Ondřej Mašín z Bidli reality. A problém není jen s parkováním nebo sklepy, předkupní právo se v mnohých bytových domech týká třeba i předzahrádek nebo příjezdových komunikací. Pokud se od spoluvlastníků nepodaří odpovědi získat, čeká se většinou na uplynutí zákonné lhůty na odpověď, která trvá tři měsíce. A to prodej samozřejmě zdržuje.

Majitel realitní kanceláře RE/MAX 4You Pavel Hassman odhaduje, že každý druhý prodej, kde měli spoluvlastníci předkupní právo, se nějak zkomplikoval. "U garážového stání se spoluvlastník s předkupním právem rozhodl ho využít. Proces záměrně protahoval a nakonec i spekulativně tlačil na cenu. Byl si vědom svých práv a těchto se snažil využít v neprospěch prodávajícího," popisuje Hassman.

V některých případech dokonce už dojednaný prodej bytu úplně padl. Ondřej Mašín ze společnosti Bidli reality potvrzuje, že řešili předkupní právo asi u stovky pří­padů a u 12 z nich kupující odstoupil od smlouvy, pro­tože nechtěl tak dlouho čekat a raději si vybral jiný byt.

Nekomfortní je současná situace i pro samotného kupujícího. Ve chvíli, kdy podepisuje kupní smlouvu, nemá vůbec jistotu, že prodej nakonec nezmaří některý ze spoluvlastníků. Dosavadní majitel může totiž nabídnout podíl na nemovitosti spoluvlastníkům, až když má s kupujícím uzavřenou smlouvu. Ostatním jej musí nabídnout za totožných podmínek, jaké si dohodl se zájemcem o byt. "Kupující tedy uzavírá kupní smlouvu s rizikem, že jiná osoba uplatní své předkupní právo a smlouva bude v podstatě anulována," vysvětluje advokát Jakub Kadlec z advokátní kanceláře Vilímková Dudák & Partners.

Pozor na přechodné ustanovení

Zrušení předkupního práva teď tedy podle právníků výrazně usnadní převod nebytových prostor souvisejících s bytovou jednotkou. "Odstranění předkupního práva vrací prodávajícímu a kupujícímu jistotu, že tyto jednotky budou převedeny společně, jako jeden celek," myslí si advokát Kadlec.

Zrušení předkupního práva vítají hlavně realitní kanceláře, kterým se tím zjednoduší a urychlí prodeje bytů. Obesílání spoluvlastníků v bytových domech pro ně totiž znamenalo často administrativní zátěž a zvyšovalo to mnohdy i náklady na prodej.

Makléři teď radí s koupí bytů raději chvíli počkat. A to nejen kvůli tomu, že se od července usnadní převod nemovitosti. "Je potřeba si dát pozor i na přechodné ustanovení novely, které stanoví, že pokud byla kupní smlouva uzavřena před 1. červencem 2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků i po uvedeném datu," upozorňuje Ondřej Mašín.

"Když teď například koupíte bytovou jednotku a k ní bude náležet spoluvlastnický podíl na garážovém stání, které je definované jako spoluvlastnický podíl na pozemku, toto předkupní právo při případném prodeji budete muset nabídnout spoluvlastníkům," vysvětluje Mašín. I proto teď prý mnoho klientů čeká s uzavřením kupní smlouvy, až naběhne účinnost novely, aby už nemuseli do budoucna předkupní právo řešit.

Dluhy za zálohy bývalého majitele přecházejí na kupujícího. Novela zavádí povinnost hlásit podnikání a stavební úpravy v bytě.

Metla na Airbnb

Novela přináší i další změny pro majitele bytů. Kupující by si nově měl dát pozor na to, že spolu s převodem nemovitosti na něj přecházejí i dluhy bývalého majitele za neuhrazené zálohy na služby či úhrady za opravy. Právníci proto radí, aby si zájemce o byt vy­žádal od správce objektu potvrzení, že bývalý majitel nic nedluží.

Vlastník má nově podle novely také povinnost předem oznámit správci domu podnikání nebo činnosti v bytě, které by mohly dlouhodobě vést k narušení klidu a pořádku. Mohou to být třeba stavební úpravy v bytě. Ty je nutné hlásit společenství vlastníků, i když k nim není potřeba ani stavební ohlášení.

Povinnost nahlásit podnikání či případný hluk cílí také na nemovitosti, které majitelé nabízejí ke krátko­dobému pronájmu přes ubytovací platformy, jako je třeba Airbnb. Nově navíc musí také při takovém krátkém pronájmu majitel nahlásit počet lidí, kteří byt vy­užívají, což má zajistit spravedlivé rozúčtování poplatků v bytových domech.

Připraveno ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce.