Byty napadané koronavirem

Prodej nových bytů zažívá kvůli virové epidemii větší propad než po vypuknutí finanční krize v roce 2008. V Praze se jich podle dat z portálu Cenová mapa v březnu prodalo jen 265. To v porovnání s loňským rokem znamená propad o 45 procent. Na tržbách tak developeři přišli zhruba o 1,6 miliardy korun. A i výsledek za duben bude podprůměrný.

"V březnu jsme zaznamenali zhruba 50procentní pokles oproti běžným měsícům. V dubnu se trend z předchozího měsíce příliš nezměnil, prodeje za tento měsíc jsou zatím také o polovinu nižší než v jiných měsících," říká generální ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.

O podobném propadu mluví také Miroslav Ocelák, obchodní manažer společnosti Vivus. Kvůli uzavření hranic z českého realitního trhu ze dne na den zmizeli cizinci. Ti přitom v některých projektech tvořili i více než polovinu zájemců o nové byty. "Když máme projekt v centru Prahy, například v Holešovicích, máme tam zhruba 60 procent zahraniční klientely. Ale třeba v Uhříněvsi, tam to bylo kolem 40 procent," popisuje Ocelák. Výsledkem je výpadek zájmu, který se v nejbližších měsících jen stěží podaří vyrovnat.

Méně navíc kvůli obavám z nákazy koronavirem a jejího dopadu na ekonomiku nakupují i čeští klienti. "Zájemci si chtějí byt prohlédnout a být v osobním kontaktu se svým makléřem. Stejně tak výběr zařízení interiérů nelze dělat přes internet, klienti si chtějí vybrané materiály vždy nejprve "osahat". Stejně tak bylo velmi komplikované podepisování rezervačních a kupních smluv," uvádí Evžen Korec.

Infografika: Koronavirus ochromil realitní trh

Zvětšit přes celé okno

Lidé si navíc potřebují investici do bydlení, která je obvykle spojená s hypotékou až na několik desetiletí, rozmyslet. Nejistota ohledně budoucího vývoje české ekonomiky tomu nenahrává. A opatrné jsou i banky. Ty teď navíc čelí přívalu žádostí o odklad splátek předkrizových úvěrů. Jen v České spořitelně si o něj požádalo devět procent zákazníků se spotřebitelským úvěrem či hypotékou.

A klesá i počet žádostí o nové hypotéky. Přesto banky neplánují, že by zmírňovaly podmínky pro jejich poskytování, například zvyšovaly limit pro výši splátek vůči příjmům žadatele, jak jim to v březnu umožnila Česká národní banka. "Pro nás byl tento krok ČNB vzhledem k aktuálně nejisté ekonomické situaci velmi překvapivý. V tuto chvíli žádné zmírnění našich požadavků na klienty nechystáme," uvádí Andrea Vokálová z Hypoteční banky, která patří k největším poskytovatelům úvěrů na bydlení v Česku. Podle manažera hypoték České spořitelny Radka Vachulky si banky nyní potřebují udělat obrázek o tom, jak koronavirová krize dolehla na domácnosti. Dostatek informací k tomu budou ale mít nejdřív na podzim.

Developer jako e-shop

Developeři se přesto snaží prodeje rozhýbat. Místo osobních schůzek, do nichž dřív tlačili každého, kdo projevil sebemenší zájem o byt, teď nabízejí on-line setkání s makléřem. Informace o bytech, které dřív dávali lidem osobně, teď vystavují na webových stránkách. I rezervace se dělají elektronicky a bezkontaktní režim některé společnosti zavádí i pro předávání bytů. Například Skanska Reality podle svého generálního ředitele Petra Michálka tímto způsobem nyní svým klientům předává více než 300 dokončených bytů. Odevzdávání bytů novým majitelům nákaza nezastavila ani ve Finepu. Ten ve druhé polovině března předal zákazníkům přes 140 dokončených bytů v projektu Malý háj v pražských Štěrboholech.

Infografika: Koronavirus ochromil realitní trh

Zvětšit přes celé okno

Někteří developeři dokonce uvádí, že po prvotním březnovém šoku se začaly v dubnu zlepšovat i prodeje. "V posledních týdnech jsme zaznamenali opět rostoucí poptávku po rezidenčním bydlení," říká marketingová manažerka PSN Kateřina Jukl. A známky oživení zájmu o byty vidí i další pražský developer YIT Stavo. Podle jeho obchodní ředitelky Dany Bartoňové se poptávka v posledních dvou týdnech vrátila zhruba na 75 procent předkrizové úrovně.

Zlevnění bytů se prozatím nečeká

Ačkoliv se bytů prodává méně než dřív, žádný z oslovených developerů zatím nemá obavy z toho, že by se na konci roku propadl do ztráty. Propad totiž přišel pro developery v dobrou dobu. Zejména na pražském trhu panoval tak velký převis poptávky nad nabídkou, že byty v nových projektech byly vyprodány dávno před dokončením, na některé se dokonce tvořily pořadníky. Developerské společnosti si mohly diktovat ceny. Koronavirová krize tak trh spíš vrátí k normálu a přispěje k vyrovnání nabídky a poptávky, než že by odstartovala dlouhodobý pokles tržeb a cen.

"V Praze od roku 2010 klesá počet vydaných stavebních povolení pro bytové domy, kdy jsme se téměř z pěti tisíc povolení před deseti lety dostali na jeden a půl tisíce v loňském roce. Přidejme k tomu plány Prahy, které hovoří o tom, že do roku 2030 se do města má přistěhovat zhruba 160 tisíc nových obyvatel. To vše bude udržovat poptávku po bydlení v Praze stále nad nabídkou," upozorňuje David Jirušek z developerské společnosti Finep.

Infografika: Koronavirus ochromil realitní trh

Zvětšit přes celé okno

Že výpadek prodejů z předchozích týdnů bude jen krátkodobým výkyvem, ostatně očekávají také ekonomové a analytici. "Jsem přesvědčen, že zastavení prodeje bude trvat jen těch několik týdnů, trh se nyní začne postupně oživovat, byť ne do původní síly," míní partner v oddělení nemovitostí poradenské společnosti Deloitte Miroslav Linhart.

Propad zájmu o byty bude jen krátkodobý, čekají developeři. Dlouhodobější pokles cen tak podle nich nenastane.

I když by developerům nyní mohlo po dokončení stavby zbývat více bytů na prodej, nebude to důvodem pro zlevňování. "Očekáváme, že cena bytů bude spíše stagnovat, a pokud tam bude nějaký konkurenční boj mezi developery, bude se spíše odehrávat v oblasti pobídek mimo cenu za metr čtvereční bytu," dodává Linhart.

Že developerské společnosti nerady zlevňují a raději zákazníky lákají na nejrůznější bonusy, ukázala už minulá finanční krize. K brněnským bytům od developerské společnosti Bemett tak zákazníci dostávali v létě 2009 zdarma kuchyňskou linku v hodnotě až 250 tisíc korun. Skanska v Praze nabízela podobný bonus až do výše 150 tisíc korun. RS development lákal ve stejné době ve svém projektu Prokopský vrch v Praze 13 na poukaz až 400 tisíc korun na vnitřní vybavení bytu. A CPI Group slibovala k nákupu rodinného domu ve svém projektu v pražských Ďáblicích nový Mercedes. Teprve když tato lákadla nezabrala, začaly byty ke konci roku 2009 zlevňovat.

Nyní navíc mají developeři pro zlevnění méně prostoru než před lety. Musí počkat, jak krize ovlivní ceny stavebních prací. Ty totiž vedle cen bytů v posledních letech výrazně rostly. Na totéž upozorňují i šéfové developerských společností. "Byty, které už jsou na trhu, v kratším horizontu jen velmi těžko zlevní. Jsou totiž postavené za velmi vysoké náklady a žádná firma nebude chtít jít do ztráty," uvádí Evžen Korec.

Infografika: Koronavirus ochromil realitní trh

Zvětšit přes celé okno

Developeři navíc mohou cenu bytů sami ovlivnit tím, kolik zahájí nových projektů nebo kolik jich pustí do prodeje. Že by mohla s některými projekty vyčkávat, už připustila společnost Vivus. "U projektů, které máme v méně lukrativních lokalitách na okraji Prahy, předpokládáme odložení na příští rok," říká Ocelák. Byty na okraji města se totiž zpravidla prodávají pomaleji než ty, které jsou v centru města nebo poblíž zastávek metra. "Proto teď naopak chceme spustit projekt, který máme v Praze 9 na Kolbenově," dodává obchodní manažer Vivusu.

Jiní developeři ale omezení nabídky ani výstavby zatím neplánují. "V našich letošních plánech jsme počítali s tím, že první nové byty dáme na trh v polovině dubna. A tak se to i stalo," uvádí David Jirušek z Finepu. A bez ohledu na krizi nabídku nemění ani Pražská správa nemovitostí.

Nemovitosti jako "bezpečný přístav"

Developeři věří, že by o byty mohli mít více než dřív zájem lidé, kteří je nechtějí na bydlení, ale jako investici pro uložení a zhodnocení peněz. Tomu nahrává propad, který kvůli koronaviru zažívají akciové trhy. Právě nemovitosti totiž bývají mezi investory považovány za bezpečný přístav, který dokáže peníze i v době krizí zhodnotit.

Infografika: Koronavirus ochromil realitní trh

Zvětšit přes celé okno

Jak ale upozorňuje socioekonom bydlení Martin Lux, ceny bytů dlouhodobě ovlivní hlavně ekonomická recese, nikoliv ta koronavirová. "Pandemie měla nyní efekt na větší nabídku bydlení v bytech Airbnb a ten v určité podobě přetrvá i delší období, protože se cestování zřejmě hned tak nevrátí do původních kolejí. Pro celý trh bydlení v Česku je toto však marginálie. Nejdůležitější je, jak se bude v následujících čtvrtletích vyvíjet nezaměstnanost, příjmy domácností a investiční apetit, a to zejména od českých drobných investorů," vysvětluje Lux.

Na spolehlivější predikci vývoje cen si podle něj musíme počkat ještě minimálně měsíc nebo dva. Roli sehraje hlavně délka a hloubka recese, kterou teď ještě ekonomové nedokážou odhadnout. Očekávané scénáře se různí − od rychlého návratu k hospodářskému růstu až po obavy z několikaleté recese, která by mohla otřást i bankovním sektorem. "Pokles cen bytů doprovází každou ekonomickou recesi a je naivní si myslet, že tentokrát to bude jinak. Praha v tomto ohledu není ničím výjimečná, ceny bytů v ní klesly výrazně i během předcházející krize. V posledních třech letech před pandemií navíc ceny bytů vykazovaly zřejmé známky nadhodnocení," dodává Lux.

Infografika: Koronavirus ochromil realitní trh

Zvětšit přes celé okno

Trh komerčních nemovitostí na třetině výkonu

Ještě výrazněji než sektor bydlení koronavirus zasáhl trh s komerčními nemovitostmi, jako jsou kancelářské prostory, obchodní centra nebo průmyslové nemovitosti a sklady. Tento segment se v důsledku nejistoty ohledně dalšího vývoje prakticky zastavil. "Banky nechtějí nic financovat a investoři se většinou z rozdělaných transakcí stahují, protože netuší, co se bude dít," popisuje Jan Hospodář, šéf nemovitostních investic realitní skupiny 108 Agency.

Podle Jiřího Horáka, ředitele v oddělení kapitálových trhů poradenské společnosti Jones Lang LaSalle, jsou teď banky ochotné půjčovat jen na nákupy nejlukrativnějších nemovitostí, jako jsou kanceláře v centrech měst, v regionech pak na nejlepší industriální projekty, a to ještě s výrazně vyšším úrokem než před příchodem nákazy. "Některé projekty jsou dneska nefinancovatelné, příkladem je třeba regionální obchodní centrum ve středně velkém městě," popisuje Horák. Jde podle něj o dopad uzavírky obchodů.

Vedle nejistoty ohledně dalšího vývoje ke zmrazení obchodů přispělo i prohlášení ministryně financí Aleny Schillerové z konce března, podle nějž by vláda mohla zrušit daň z nabytí nemovitých věcí. Týkat by se to mohlo jak bytů, tak komerčních nemovitostí. "Když řešíme transakce za půl miliardy korun, daň z nabytí nemovitosti dělá 20 milionů korun. A to už si investor rozmyslí, jestli v jednáních bude pokračovat, nebo počká, co vláda vymyslí," říká Hospodář.

Výsledkem je, že v posledních týdnech dobíhají v podstatě jen obchody, které byly téměř před dokončením už před vypuknutím epidemie. Měly za sebou vyhodnocení investice a byly již připravené smlouvy. Často jde o obchody typu "sale and leaseback", kdy vlastník prodává nemovitost investorovi, ale zároveň s tím podepisuje dlouhodobou nájemní smlouvu na 10 i 15 let.

Ve srovnání s předchozími lety je tak propad trhu obrovský. "V prvním čtvrtletí proběhlo několik velkých transakcí, včetně prodeje bytového portfolia Residomo (do něj patří na 42 tisíc bytů zbylých po těžební společnosti OKD, pozn. red.). Bez něj by čistě komerční projekty byly nyní někde na čtvrtině až třetině objemu, s ním to bude spíš kolem poloviny loňského objemu," popisuje Miroslav Linhart z Deloittu.

Ve vyčkávání

Tím, že probíhá jen malé množství obchodů, je těžké odhadovat, jak krize změní ceny komerčních nemovitostí. "Po vyjasnění budou nějakou dobu kupující tlačit na snížení cen, které jim prodávající nebudou chtít dát, dokud to nebude nutné," popisuje očekávaný vývoj v následujících měsících Linhart.

Jaká tendence nakonec převáží, bude stejně jako u bytů záležet na délce hospodářského propadu nastartovaného virovou epidemií. Ministerstvo financí aktuálně očekává pro letošní rok propad ekonomického výkonu o 5,6 procenta, a to za předpokladu, že se během druhého čtvrtletí letošního roku podaří nákazu zvládnout a znovu nastartovat českou ekonomiku. "V takovém případě by koronavirový šok měl být pouze jednorázový a dočasný," očekává senior manažer společnosti TPA, Valuation & Advisory Tomáš Podškubka. Ceny nemovitostí by se tak brzy měly stabilizovat.

Klesat by ale mohly nájmy komerčních prostor. Signály takového vývoje už přichází od developerských společností, které se pronájmům kanceláří a obchodních prostor věnují. "Vidíme to u konkurence a tyto signály reflektujeme i na naší straně. Některé z našich klientů totiž restrikce vlády mohly opravdu postihnout tak, že nebyli schopni vydělat dostatečné finance," říká šéfka marketingu PSN Kateřina Jukl. Společnost se podle ní snaží zákazníkům vyjít vstříc, vždy je to ale zatím otázkou individuální domluvy.

Zlevnění ale nejspíš nezasáhne celý trh. Očekávat ho jde především v hotelnictví a u retailových nemovitostí, tedy těch využívaných v krizí nejhůře zasažených odvětvích. Jiné to ale zřejmě bude u kanceláří. Tím, že zaměstnanci "kancelářských profesí", mezi něž v Česku patří hlavně banky, pojišťovny, mobilní operátoři nebo advokátní kanceláře, dál pracují − byť nyní často z domova −, jejich firmy dál vydělávají, a mají tak dostatek peněz na platby nájmů. Nájmy kanceláří v nejlukrativnějších lokalitách velkých měst by se tak i do budoucna mohly pohybovat v rozmezí 22 až 23 eur za metr čtvereční, jak to bylo dosud v Česku obvyklé.

"Nejlépe jsou na tom skladovací prostory a logistické parky, které v době krize hrají nezbytnou roli v zásobování obyvatelstva a i díky posílení e-commerce roste jejich význam. Ten lze očekávat i do budoucna," dodává Tomáš Podškubka z TPA, Valuation & Advisory.

S tím souhlasí i Jan Zibura, vedoucí oddělení oceňování nemovitostí v realitní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle. "Intenzivně se rozvíjí oblast e-commerce, s čímž bude dle mého názoru spojena zvýšená poptávka po logistických prostorách s dobrou dostupností především v blízkosti velkých měst. On-line nákupy, a to se netýká jen potravin, ale třeba také drogerie či lékáren, zažívají boom, na který nebyly připraveny," vysvětluje.

Nájemné průmyslových a logistických nemovitostí v Česku přitom už před koronavirovou krizí rostlo. Na konci loňského roku dosahovalo v těch nejžádanějších projektech 4,70 eura za metr čtvereční měsíčně.

Návrat investorů se čeká až na podzim

Jak moc si ale komerční nemovitosti do budoucna udrží punc zajímavé investice, která nabízí mnohem větší výnos než státní dluhopisy, s mnohem menším rizikem než akcie, je teď vzhledem ke "zmraženému" trhu obtížné odhadnout. Vlastníci komerčních nemovitostí, kteří se chystali k prodeji, už tuší, že v následujících týdnech a měsících nemohou pomýšlet na prodej za ceny, které jsme ještě před měsícem považovali za bernou minci. "Výnosy z investic okolo 5,5 až 6 procent v oblasti industriálních nemovitostí a okolo 6,75 až 7,2 procenta v oblasti retailových nemovitostí jsou dnes tabu," uvádí Jan Hospodář. Výnos zohledňuje výši ceny, za niž se dá nemovitost koupit, a roční výdělek, který může investor z nemovitosti očekávat, tedy zejména výši nájmů. Ta ale v Česku v posledních letech nerostla tak rychle jako ceny nových kanceláří či skladů. A to výnosnost investic snižovalo.

Až trh začne znovu fungovat, mohl by se zastavit pokles výnosů z posledních let. Přispět by k tomu mohlo mimo jiné oslabení koruny z úrovní kolem 25 korun za euro v polovině února na nynější hodnoty kolem 27,5 koruny za euro. To by mohlo do Česka přilákat zahraniční investory.

To se ale bude možné fundovaně zhodnotit nejdříve na sklonku léta. Reálné znovunastartování obchodů s komerčními nemovitostmi analytici očekávají až během podzimu.

Krize změní smlouvy

I v dlouhodobém výhledu se ale už nyní dají čekat na trhu s komerčními nemovitostmi změny. "V kancelářích budou firmy dlouhodobě snižovat plochu na zaměstnance flexibilním, coworkingovým uspořádáním prostor, u retailu se pravděpodobně urychlí přesun části některých obchodních segmentů na e-commerce," říká Linhart.

I to by mohlo zvýšit tlak na snižování nájmů. Z obavy z návratu epidemie v budoucnu by také firmy mohly začít více využívat sdílené kanceláře v coworkingových centrech. Právě tento trend se už objevuje v asijských zemích, které již prošly nouzovým stavem a zažívají uvolnění omezení. "V případě nákazy jednotlivce nebude v tomto případě nutné uzavřít do karantény celou firmu, ale pouze příslušný tým dislokovaný do konkrétního coworkingového centra," vysvětluje Štěpán Šatoplet, vedoucí oddělení pronájmů kanceláří v poradenské společnosti Jones Lang LaSalle.

Nájemci si podle něj také budou chtít zajistit ve smlouvách větší flexibilitu, aby mohli lépe reagovat na další nenadálé události v budoucnu. "Ze strany nájemců tak bude větší tlak na zkrácení nájemních vztahů, které jsou nyní obvykle uzavírány na pět až sedm let," očekává.

Jak tvrdí Alex Tomášková, výkonná viceprezidentka pro Maďarsko a Českou republiku ve společnosti Skanska Property, řada firem po zkušenostech s dobrým fungováním práce na home officu také upustí od potřeby pevného pracovního místa pro všechny zaměstnance. Poměr pracovních míst k počtu zaměstnanců se tak pravděpodobně výrazně sníží. "Pracovních míst bude sice méně, budou ovšem umístěná ve větší vzdálenosti od sebe. Samozřejmostí budou dezinfekční gely a snadno omyvatelné materiály, vedle toho můžeme očekávat i automatické dveře nebo třeba jednorázové pracovní podložky na stoly," domnívá se Tomášková. To všechno se může promítnout i do větších nároků na poptávané plochy kanceláří.

Zdržení stavebního zákona

Budoucnost českého developmentu a investic do nemovitostí také ovlivní legislativní novinky. V tomto ohledu ale teď zaznívají spíš špatné zprávy. Koronavirová krize zdržela přípravy nového stavebního zákona. Ten měl zrychlit povolování staveb, které teď v Česku trvá i několik let. Po schválení novinky by se mělo dát zvládnout do roka.

Zájem o hotely klesá. Nejlépe si naopak vedou skladovací prostory a logistické parky. Pomáhá jim rozmach e-shopů.

Hotový návrh původně plánovalo ministerstvo pro místní rozvoj předložit vládě v dubnu. Jenže krize změnila zájmy zákonodárců, ti se teď soustřeďují hlavně na přijímání zákonů, které mají zabránit nejhorším projevům krize. Dlouhodobé a strategické legislativní práce musely ustoupit do pozadí. Vláda tak nový zákon projedná nejdřív v červnu.

Podle developerů je ale důležité, aby byl návrh přijat co nejdříve. "Jeho fungování určuje dynamiku celého oboru," upozorňuje technický ředitel Passerinvest Group Martin Unger a dodává: "S ohledem na současnou situaci a nutnost zdravého a silného restartu ekonomiky je to jeden z klíčových nástrojů, který tato země potřebuje."

Podle Evžena Korce z Ekospolu by měl stavebníkům nejvíce ulehčit přesun povinnosti získat stanovisko dotčených orgánů, jako jsou například památkáři nebo hasiči, z žadatele o stavební povolení na stavební úřad. "Takových orgánů je mnoho desítek a získat jejich vyjádření často vyžaduje opakovanou urgenci, což plně zaměstnává minimálně jednoho člověka na plný úvazek. Mnoho úřadů a dotčených firem totiž nedodržuje stanovených 30 dnů pro vyjádření a dává si pěkně načas. I to nový stavební zákon mění, když zavádí takzvanou fikci souhlasu," vysvětluje Korec. Fikce souhlasu znamená, že pokud se dotčený orgán nevyjádří v termínu, bude to automaticky znamenat, že se stavbou souhlasí.

Klíčové teď bude, jestli se nový zákon podaří i přes zdržení přijmout do voleb do Poslanecké sněmovny, které jsou plánované na příští rok. Pokud by se to nepovedlo, musela by jej nová vláda vzešlá z voleb předložit znovu. To by jeho projednávání ještě více zdrželo a je také otázkou, zda by v novém kabinetě získal dostatečnou podporu.