Občanský zákoník díky zásadě materiální publicity (tj. veřejné víry) v zápisy provedené v katastru nemovitostí posílil postavení nabyvatelů nemovitostí.

Materiální publicita se opírá o dva související principy: veřejnou známost zápisů, která vylučuje námitku jejich neznalosti, a právní domněnku správnosti zápisů. Má se za to, že to, co je zapsáno v katastru nemovitostí, odpovídá skutečnosti. Je to však právní domněnka vyvratitelná.

Tato možnost je však výrazně věcně i časově omezena, nabyvatel je novým občanským zákoníkem podstatně více chráněn. Předpokladem ochrany je jeho dobrá víra. Dříve byl ten, kdo v dobré víře nabyl nemovitost od toho, kdo ji ve skutečnosti nevlastnil, chráněn pouze institutem vydržení a vlastnické právo k dotyčné nemovitosti tak nabyl až po uplynutí lhůty 10 let.

Nyní zákon nabyvatele chrání více - při úplatných převodech platí, že dobrá víra je rozhodující v okamžiku podání kupní smlouvy na zápis do katastru nemovitostí.

V dobré víře je ten, kdo nabyl nemovitost od toho, kdo je jako vlastník uveden v katastru nemovitostí. Problémem může být, jak uvedené budou vykládat soudy. Stačí se spolehnout na zápis, nebo mám jako nabyvatel provádět nějaká další šetření, např. zkoumat informace dostupné přímo v katastru v archivu listin?

Správný, a do budoucna, doufejme, převažující výklad by měl být takový, kdy by pro nabytí dobré víry měly dostačovat informace zřejmé z výpisu z katastru. Dobrou víru je možné zpochybnit poznámkou spornosti, která poskytuje vlastníkům nemovitostí ochranu proti nezákonným zápisům. Zápis poznámky spornosti v katastru nemovitostí totiž znemožňuje institut dobré víry v případných sporech uplatnit.

Michal Hink
advokát Dentons

 

Archiv sloupků: Ekonom.cz/rekodifikace

Související