Po deregulaci se hledá recept na zvyšování nájemného

Podle aktuálních zpráv zaplavila po skončení letních prázdnin soudy první vlna žalob na určení nájemného v bytech. Těmito spory se například zabývá okresní soud v České Lípě, na který se obrátila společnost CPI, druhý největší vlastník bytů v Česku. Z více než osmi tisíc bytů se na nových podmínkách s firmou dohodla zatím jen třetina nájemníků.

Novela občanského zákoníku od začátku letošního roku majitelům bytů umožnila deregulaci nájemného, jehož výši dosud svazovaly právní předpisy. Vlastníci bytů, kteří dosud směli regulované nájemné jednostranně zvyšovat pouze v mezích stanovených zákonem, se tak mohou s nájemci na zvýšení činže dohodnout, a pokud neuspějí, mohou o vyměření jeho správné výše požádat soud.

Je třeba připomenout, že zákon uvolnil ruce jen majitelům bytů ve většině menších obcí a středně velkých měst, jako je právě Česká Lípa, Třinec nebo Litvínov.

Soudní spory však pravděpodobně začnou gradovat až za dva roky. Od ledna 2013 totiž bude následovat deregulace i ve velkých městech včetně Prahy. Změna nájmu čeká půl milionu bytů.

Žaloba je pro majitele vždy až tím posledním řešením.

Podívejme se proto, jaké konkrétní kroky vlastníků by měly doprovázet zvyšování nájemného.

1. Stanovte místně obvyklé nájemné

Ještě než se pustíte do jednání s nájemcem, měli byste si udělat jasno v tom, kam až by se nájemné mělo vyšplhat.

Občanský zákoník nechává výši nájemného na dohodě smluvních stran. Pokud byste se však nedohodli a obrátili se na soud, nepřizná vám více, než co odpovídá místně a časově obvyklému nájemnému; i mimosoudní jednání se tak pravděpodobně k obvyklému nájemnému budou stáčet.

Jeho výše vyplývá z porovnání s tržním standardem, které vám však rozhodně neulehčí skutečnost, že každý byt je jiný a bude třeba porovnávat velké množství relevantních znaků, počínaje plochou a umístěním bytu přes jeho typ, technický stav, úroveň sociálního zařízení a vytápění až po provedení podlah a jiné znaky.

Ať je vlastníkem bytu s regulovaným nájemným obec či jiná veřejnoprávní korporace, nebo soukromá osoba, nájemné má být vyměřeno na základě objektivních měřítek. Sociální situace nájemce nebo skutečnost, že tento nájemce v bytě strávil celý svůj život, podle textu zákona k nižšímu nájemnému neopravňuje.

Nevíte-li si se stanovením výše nájemného rady, můžete nahlédnout do cenových map, které byly zveřejněny na webových stránkách ministerstva pro místní rozvoj. Obsahují však jen rámcové údaje, a to zdaleka ne u všech obcí.

Odrazit se podle názoru ministerstva můžete třeba od průměrného nájemného ve třech srovnatelných bytech, které si vyhledáte v inzerátech nebo můžete záležitost konzultovat s realitním makléřem.

Nejjistějším, ale také nejnákladnějším způsobem bude stanovení obvyklého nájemného posudkem znalce.

2. Pošlete návrh písemně

Až budete mít jasno o výši nájemného, navrhněte zvýšení nájemníkovi. Udělejte to písemně, stručně a věcně. Je-li nájemců více, měli by návrh obdržet všichni. Abyste se později neocitli v důkazní nouzi, zašlete jim svůj návrh doporučeně s dodejkou, nebo je navštivte osobně a nechte si převzetí návrhu potvrdit.

Zákon vám nestanovuje žádné zvláštní informační povinnosti, nejste proto povinni zvýšení činže nijak zdůvodňovat. Není také vaší povinností si kvůli tomu nechat vyhotovit znalecký posudek či jiné dokumenty, podle kterých by nájemce váš návrh posoudil.

Pokud však tyto dokumenty či informace máte k dispozici a nájemník o ně požádá, může vám jejich poskytnutí usnadnit vyjednávání.

3. Počkejte dva měsíce

Jakmile nájemci doručíte svůj návrh, je iniciativa na něm. Zákon mu dává lhůtu dvou měsíců, v níž by s vámi měl o změně činže vyjednávat. V ideálním případě bude nájemník souhlasit a dohoda bude kopírovat váš původní návrh.

Častěji však budete muset hledat kompromisní řešení a nájemci pravděpodobně něco slevit. Pokud ve lhůtě dohody nedosáhnete, může přijít na řadu soud.

Svůj »verdikt« vám nájemník musí sdělit písemně. Souhlasí-li s vaším návrhem, automaticky dochází ke změně nájemní smlouvy. Nové ujednání začne platit počínaje třetím měsícem poté, co jste nájemci učinili svůj návrh.

Dohodu o zvýšení nájemného můžete případně vtělit i do krátkého dodatku k nájemní smlouvě, který společně podepíšete.

Této příležitosti můžete využít i k revizi kompletního znění nájemní smlouvy a k jejím důkladnějším úpravám. Spojíte-li však svůj požadavek na zvýšení nájemného s dalšími požadavky na změnu smlouvy, může se jednání i zbytečně zkomplikovat.

Nutit ho k úpravě nájemní smlouvy nesmíte. Nepřistoupí-li na váš návrh na změnu jiných částí smlouvy, jeho vůli soudním rozhodnutím ani jiným způsobem nahradit nemůžete.

4. Obraťte se na soud

Pokud se vám nájemce ve dvouměsíční lhůtě neozve, nebo se nechá slyšet, že s navýšením nesouhlasí, čekají vás zdlouhavé soudní tahanice.

Budete se muset obrátit na soud s žalobou na určení obvyklého nájemného.

Musíte to ale stihnout v tříměsíční lhůtě, která začne běžet poté, co vyprší lhůta pro vyjádření nájemce. Pokud ji zmeškáte, budete muset nájemci svůj návrh poslat znovu a počkat, jak na něj ve stejné, tedy v dvouměsíční lhůtě zareaguje.

Určování výše nájemného soudem by mělo představovat až poslední možnost, které využijete teprve tehdy, když pokusy o dohodu selhaly. Příjemným překvapením však je, že pokud uspějete, o nájemné za dobu sporu nepřijdete. Soud ve svém rozsudku totiž nájemné určí ke dni podání žaloby, a až rozsudek nabude právní moci, bude vám ho nájemce povinen doplatit zpětně.

V rámci soudního řízení se připravte na složité dokazování. To se bude točit především kolem toho, jaká výše nájemného je v místě a čase obvyklá, a pravděpodobně tak bude nutné vyhotovit znalecký posudek.

Odměnu znalci za jeho přípravu spolu s dalšími náklady řízení zpravidla ponese ten, kdo ve sporu neuspěje. Pokud si svým nárokem nejste moc jisti, raději podání žaloby ještě zvažte.

Deregulace nájemného je vnímána jako sociálně citlivé téma a nelze vyloučit, že na tuto strunu zahraje i váš nájemník.

Sociální situace nájemníka nejsou kritérii pro stanovení nájemného. Přesto vám soud v jednotlivých případech může odepřít podporu.

Například soudkyně, která v České Lípě rozhoduje o sporu v případě CPI, prohlašuje, že je připravená udělat šetření přímo v bytě nájemníka. Nelíbí se jí, že by měl ve starém dvoupokojovém panelákovém bytě platit na dvojnásobek zvednutou činži, konkrétně 4 tisíce korun.

Pro tento případ buďte raději připraveni na kompromis.

Na základě pravomocného rozhodnutí je nájemník povinen začít hradit činži v nové výši. K tomu, aby doplatil případný dluh, který vznikl v průběhu soudního řízení, byste mu měli poskytnout přiměřený čas.

Pavla Kratochvílová, Jakub Tomšej  - CMS Cameron McKenna