Současný vývoj úrokových sazeb z hypotečních úvěrů se zřejmě stane pro dlužníky s kratší dobou fixace zkouškou schopnosti splácet svůj závazek a popřípadě i obětovat něco z komfortu běžného života. Jen málokterý klient si při uzavírání smlouvy uvědomil, o kolik mohou náklady na běžný provoz jeho domácnosti v době zadlužení vzrůst a že současně mohou vzrůst i jeho splátky z úvěru.

LEVNĚJŠÍ PENÍZE LÁKAJÍ. Při pohledu na výši sazby se asi jen nemnozí z nás ubrání nutkání nezvolit tu nižší, která v reálu představuje stovky až tisíce korun uspořené každý měsíc. V červnu 2007 činil v průměru rozdíl v úrokových sazbách s dobou fixace na období delší 10 let a do 1 roku u nových hypotečních úvěrů téměř 0,8 procentního bodu. Posun výnosové křivky úrokových swapů i státních dluhopisů činil shodou okolností 0,8 procentního bodu zvýšení během 1. pololetí 2007. Období výjimečně nízkých sazeb podporujících čerpání úvěrů skončilo. Současný vývoj může nahrávat delším fixacím.

Zhruba polovina nových hypoték v roce 2007 má sazbu zafixovanou na jeden rok. Krátká doba fixace kromě snížení splátek umožní předčasné nebo částečné splacení dluhu. Zafixování sazby na kratší období se teoreticky může vyplatit. To závisí na vývoji sazeb po celou dobu splácení a rolování krátkodobějších fixací může přinést ve svém součtu celkově nižší sumu splátek, neboť klient nebude platit přirážku za dlouhodobou jistotu. Konečnou bilanci si však každý dlužník bude moci udělat až poté, když úvěr splatí.

BANKY I DEVELOPEŘI VYDĚLÁVAJÍ. Úvěry na bydlení jsou obecně hodnoceny jako dobrá investice. S rozjezdem hypotečního trhu dnešní mladá generace již není při založení rodiny odsouzena k čekání v pořadníku na přidělení bytu či k trvalému bydlení u rodičů. Pokud má dostatečný příjem a odvahu splácet vysoké částky po mnoho let, může využít nabídky četných projektů rezidenčních nemovitostí. Současný boom úvěrů na bydlení, především hypotečních úvěrů, je tak vítán všemi zúčastněnými. Lidé mohou bydlet ve svém, banky inkasují významné úroky a poplatky. Jen samotné výnosy z úroků úvěrů na bydlení dosáhly v českém bankovnictví za první pololetí 2007 více než 13 % celkových úrokových výnosů a přes 15 % zisku z finanční a provozní činnosti. Také developerské a stavební firmy dosahují slušných zisků.

Úvěry na bydlení rostou několik let zhruba o třetinu ročně a jsou téměř výlučně doménou bank. (Nebankovní finanční instituce poskytly domácnostem první úvěry na bydlení cca 0,8 mld. Kč.) Pokud by se tempo růstu v roce 2007 udrželo na úrovni roku 2006, dosáhl by pro obyvatelstvo objem bankovních úvěrů na bydlení k 31. 12. 2007 více než 490 mld. Kč. Tyto úvěry jsou spláceny velmi dobře, lépe než úvěry spotřebitelské. Důvody jsou jasné. Kromě vysoké motivace dlužníků byly tyto převážně dlouhodobé úvěry vesměs poskytnuty relativně nedávno. Hypotéky bývají obvykle zajištěny nemovitostmi s hodnotou výrazně přesahující čerpaný úvěr. Banky se proto nemusejí znepokojovat případným poklesem cen na trhu rezidenčních nemovitostí, pokud by muselo dojít k nucenému prodeji zastavené nemovitosti. Česká národní banka přitom ve své poslední zprávě o finanční stabilitě nevylučuje existenci rodící se cenové bubliny. Růst nabídkových cen bytů například v Praze ke konci května 2007 zrychlil na meziročních 36,1 % (oproti 24,3 % z konce roku 2006).

NÁJEMNÉ UŽ NEVYNÁŠÍ. Při hodnocení potenciálních rizik úvěrů na bydlení se nenechme mýlit dosud nízkým stupněm průměrné zadluženosti Čechů ve srovnání se západoevropskými zeměmi či USA. Neutěšená situace méně bonitních klientů ve Spojených státech těchto dnů je tím, co ohrožuje i zcela zdravé segmenty finančního trhu. Rizika na trhu bydlení se mohou v ČR dotýkat 28 bank. Záleží na každé z nich, zda kritéria úvěrování v rámci úsilí o získání nových klientů a o růst úrokových výnosů nesníží pod úroveň nutnou pro zachování bezpečného fungování. Pokles obezřetnosti a změkčování kritérií dosud nebyly u domácích bank zaregistrovány. Přesto se objevují nové prvky v hodnocení některých profesí, jejichž skutečný příjem se obvykle neobjevuje na výplatní pásce či v daňovém přiznání v plné výši, v posouzení bonity na hraně únosnosti, nebo v možnostech převedení hypotéky na jiný finanční ústav bez nového odhadu ceny.

Ve struktuře úvěrů na bytové účely obyvatelstvu měly v pololetí 2007 největší podíl hypoteční úvěry s 65 %, následované úvěry ze stavebního spoření s 30 %. Spotřebitelské úvěry s deklarovaným účelem na bydlení tvoří necelých 5 % a zanedbatelný je podíl úvěrů čerpaných obyvatelstvem k podnikatelským účelům. Ti, kteří spekulovali na výnos z nájmu bytu pořízeného na hypotéku, mohou zažívat lehké rozčarování, neboť výnos z nájemného letos dále poklesl o cca 0,3 p. b. z 4,6 % na 4,3 % ke konci května 2007.

OBJEM HYPOTÉK ROSTE. K největším poskytovatelům úvěrů patří univerzální banky, stavební spořitelny i banky zaměřené na poskytování hypoték. Stavební spořitelny zdůrazňují, že jimi nabízené úvěry nepředstavují přímou konkurenci hypotečním úvěrům. Přesto se nevyhýbají možnostem poskytnout klientům vysoké úvěry na nové bydlení, tedy úvěry srovnatelné s hypotečními, rovněž zajištěné nemovitostmi.

Úvěry pro společnosti, podnikající v oblasti nemovitostí, rostou vysokým tempem a jejich objem v letech 2003-2006 vzrostl třikrát. Tyto společnosti zatím své úvěry splácejí lépe než průměrný podnik. Vzhledem k rostoucí rozestavěnosti bytů a prodlužování doby jejich prodeje je však třeba tuto oblast pečlivě monitorovat. To je úkol především věřitelských bank a z širšího pohledu i úkolem centrální banky, která pečuje o finanční stabilitu.

HROZÍ DLUHOVÁ PAST. Problémy hypotečního trhu v zahraničí se projevují v domácí ekonomice prostřednictvím finančních trhů, přímé dopady vedoucí k problémům s hypotékami v ČR asi dnes nelze očekávat. Přesto je na místě situaci sledovat. Přes relativně nízkou úroveň zadlužení obyvatelstva nesmíme zapomenout na to, že krizi amerického hypotečního trhu nespustili přiměřeně bonitní klienti bank, ale ti, kteří poskytli bankám záruky splacení úvěrů těsně na hranici akceptovatelnosti. Agregovaná čísla hodnotící v pozitivním světle růst mezd, pokles nezaměstnanosti, rezidenční výstavbu, konkurenci na trhu a dosud relativně nízkou úroveň zadlužení v ČR neznamenají, že určitá skupina dlužníků do těchto pozitivních schémat nezapadne. Mohla by se časem ocitnout v dluhové pasti.

Petra Davidová
Jaroslav Heřmánek
Česká národní banka

Grafy: Úrokové sazby nových hypotečních úvěrů podle doby fixace a Bankovní a nebankovní úvěry obyvatelstvu

Související