Prodej nemovitosti: smlouva o budoucí kupní smlouvě

Jaké náležitosti musí mít smlouva o smlouvě budoucí? Je například nutné označit pozemky parcelním číslem?

Pokud si zájemce vybere určitou nemovitost (např. rodinný domek nebo byt v osobním vlastnictví), prověří její nejen fyzický, ale i právní stav (tedy kupř. zda nemovitost není zastavena, jaká na ní případně váznou věcná břemena apod.) a dohodne se s prodávajícím na její ceně, mohou obě strany přistoupit k uzavření kupní smlouvy. Ne vždy však kupující disponuje potřebnými finančními prostředky k zaplacení celé kupní ceny. Často si musí vyřídit např. poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nebo financování prostřednictvím hypotéky. V případě takového financování nemovitosti zásadně musí kupující předložit bance nebo stavební spořitelně smlouvu o budoucí kupní smlouvě na nemovitost. Uzavření takové smlouvy doporučuji, i pokud kupující má dostatek peněžních prostředků na zaplacení kupní ceny, ale z různých důvodů on sám nebo prodávající nechce nebo nemůže kupní smlouvu uzavřít ihned.

Podstatou smlouvy o smlouvě budoucí je písemný závazek smluvních stran, že do dohodnuté doby uzavřou určitou smlouvu; musí se však přitom dohodnout na jejích podstatných (nezbytných) náležitostech.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí tedy obsahovat především přesné označení smluvních stran a předmětu koupě, resp. prodeje, tedy nemovitosti. (Ve smlouvě musejí být pozemky označeny zejména parcelním číslem, katastrálním územím, v němž se nacházejí, údajem, zda se jedná o stavební nebo jiný pozemek, a výměrou. Budovy se specifikují číslem popisným, číslem evidenčním, příslušností budovy do katastrálního území a označením pozemku, na němž se budova nachází. Byty a nebytové prostory se specifikují označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány.) Nezapomeňte, že stavba není součástí pozemku. Je možné, aby vlastníkem pozemku a stavby, která se na něm nachází, byly různé osoby.

Dále je potřeba ujednat a do smlouvy napsat výši kupní ceny, popř. stanovit způsob jejího určení. A v neposlední řadě musí být součástí smlouvy o budoucí kupní smlouvě závazek smluvních stran uzavřít v dohodnuté době kupní smlouvu a určena doba, dokdy se tak má stát. Smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahuje vždy minimálně uvedené podstatné náležitosti kupní smlouvy, někdy je však vhodnější a přesnější ihned v ní vymezit (zahrnout do ní) kompletní (celý) obsah (text) zamýšlené kupní smlouvy.

Zvláště o platebním mechanismu (kalendáři) není vždy snadné dosáhnout shody. Prodávající chce mít jistotu, že dostane řádně a včas zaplaceno, a kupující, že se nemovitost opravdu stane jeho majetkem; první proto požaduje peníze co nejdříve - již před nebo nejpozději při podpisu kupní smlouvy - a druhý by zase rád platil až poté, co bude jeho vlastnictví zapsáno do katastru nemovitostí. Obě strany se proto musejí dohodnout na rozumném kompromisu. Je vhodné využít v bankovním ústavu vázaného (blokovaného) účtu (to vyjde nejlevněji) či instrumentu (neodvolatelného) dokumentárního bankovního akreditivu (to bývá dražší) nebo složit peníze do notářské úschovy (v praxi nejspolehlivější, avšak nejdražší varianta). Nezapomeňte, že je zakázáno platit v hotovosti částky převyšující 15 tisíc eur. Platba v české nebo jakékoliv cizí měně se přepočte na eura směnným kurzem devizového trhu vyhlášeným ČNB a platným ke dni provedení platby.

Smlouva o smlouvě budoucí musí být vyhotovena a uzavřena písemně. Podpisy smluvních stran, (budoucího) kupujícího a (budoucího) prodávajícího, nemusejí být úředně ověřeny. (Ověřeny musejí být až podpisy prodávajícího a kupujícího pod samotnou kupní smlouvou.)

Účastníky kupní smlouvy podepsané exempláře této smlouvy (přitom alespoň jedno vyhotovení, které katastrální úřad posléze založí ve sbírce listin, musí být s legalizovanými - úředně ověřenými podpisy), doprovázené návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, se předkládají katastrálnímu úřadu v počtu o dva vyšším, než je počet účastníků řízení a smlouvy. Pokud kupující hodlá na pořízení nemovitosti čerpat úvěr, měl by mít k dispozici navíc ještě alespoň jedno originální vyhotovení smlouvy o smlouvě budoucí.

Jestliže by některá ze smluvních stran odmítla do dohodnuté doby kupní smlouvu uzavřít, lze se do jednoho roku domáhat žalobou u soudu, aby prohlášení vůle této smluvní stany bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Vedle toho se dotčená smluvní strana může po druhé smluvní straně domáhat také náhrady jí způsobené škody.

Je vhodné, aby bylo součástí ujednání také prohlášení budoucího prodávajícího, že nemovitost nebude během prodeje zatížena zástavním právem?

Ano. Doporučuji zanést do textu prohlášení budoucího prodávajícího, že nemovitost nebude po dobu účinnosti smlouvy zatížena zástavním právem (vyjma případného zástavního práva zajišťujícího případný úvěr budoucího kupujícího na pořízení nemovitosti), věcným břemenem, nájemním právem nebo jinou právní vadou, a to pod sankcí smluvní pokuty s možností odstoupení budoucího kupujícího od smlouvy. Budoucí kupující se zavazuje složit při uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě zálohu na kupní cenu s tím, že v případě porušení smluvní povinnosti vzniká budoucímu prodávajícímu nárok na smluvní pokutu, kterou je oprávněn započíst proti právu (nároku) budoucího kupujícího na případné vrácení zálohy. (Nebo se může složená záloha rovnat částce smluvní pokuty, pak v případě porušení smluvní povinnosti budoucím kupujícím složená záloha propadá ve prospěch budoucího prodávajícího.) Pokud má smlouva o budoucí kupní smlouvě sloužit jako podklad pro čerpání hypotečního úvěru, je třeba zde uvést výslovný souhlas budoucího kupujícího s tím, že nemovitost bude zatížena zástavním právem zajišťujícím poskytnutí úvěru, a označit číslo účtu budoucího prodávajícího, kam má být poskytnutá částka z úvěru účelově poukázána.

Richard W. Fetter

Richard W. Fetter se zabývá pracovním a občanským právem.
Připomíná: Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě je nutno se dohodnout na všech podstatných náležitostech kupní smlouvy.