Aktuální číslo časopisu Ekonom
| Mohlo by se zdát, že byt nebo dům na hypotéku může mít kdekdo. Ale v praxi to tak jednoduché není. Ani rychlým snižováním úrokových sazeb nestíhají banky vyrovnat růst cen nových nemovitostí k bydlení. Nové bytové domy se staví v místech, kde je koupěschopná poptávka. Proto jejich ceny rostou - v menších městech přibližně o 10 % ročně, v Praze o 30 % za rok i víc. Porovnejme pro názornost konkrétní příklad růstu ceny bytu 70 m2 v lokalitě Praha 9-Vysočany a poklesu úroků z hypotečního úvěru. Náš příklad jasně ukazuje, že snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů má v porovnání s cenou bytu jen malý dopad na cenu úvěru. Naopak pokles státní podpory měsíční splátky zvyšuje. Optimista může namítnout, že ceny nových bytů ve velkých městech jsou developery nepřiměřeně zvyšovány, protože je velká poptávka. Jinde ceny rostou pomaleji. To je pravda, ale jen částečně. Průběžně totiž rostou ceny stavebních prací a stavebních materiálů, a to přibližně o 8-10 % ročně. I kdybychom pominuli vysoké marže developerů, růst cen nově budovaných nemovitostí je stejně rychlejší než snižování ceny úvěrů. To je první důvod, proč pokles úrokových sazeb většině lidí cestu k bytu neusnadní. Úroky v EU už se od těch našich liší jen o jedno, maximálně jedno a půl procenta. Tak proč je vlastnické bydlení u nás jen pro lidi s vyššími příjmy? Odpověď je prostá - rozdíl mezi cenami nemovitostí a platy zůstává v České republice nesrovnatelně vyšší než ve vyspělých zemích. Ve Spojených státech si může rodina za jeden průměrný roční příjem pořídit skromný dům. U nás za 160 tisíc korun nepořídíme ani parcelu. V sousedním Rakousku si může obyvatel hlavního města koupit za průměrný měsíční plat dva metry čtvereční nového bytu, v Praze si za 15 tisíc korun koupí stěží půl metru. Rozdíl mezi cenami nemovitostí k bydlení a platy se nezmenšují, a tyto nůžky jsou druhým pádným důvodem, proč ani současné úrokové sazby nepomohou většině lidí k vlastnímu bydlení. Jásání nad hypotékami má ještě další háčky. Nejošidnější je propagace hypoték na základě zveřejňování minimálních úrokových sazeb. V praxi však minimální úrokovou sazbu všichni klienti nedostanou. Paradoxně ji mohou získat ti, kteří mají vyšší příjmy a nepožadují hypoteční úvěr na víc než polovinu ceny nemovitosti. Ostatní žadatelé jsou pro banku rizikovější, a to se promítá ve vyšší úrokové sazbě, kterou jim banka dává. Na minimální úrok si nemohou dělat naději ani ti, jejichž příjem je na dolní hranici, kterou banka požaduje, dále svobodní, popřípadě rodiny s dětmi, kde vydělává jen jeden z rodičů. Nedostanou ji ani žadatelé, kteří chtějí hypotéku na více než 70 % odhadní ceny nemovitosti. Rozdíl mezi vyhlašovanou minimální úrokovou sazbou hypotečních bank a skutečnou sazbou, za kterou banky půjčují, ukazuje tabulka. Navíc nám banky uvedly jen orientační údaje, které pravděpodobně nejsou přesné. Vývoj průměrných úrokových sazeb na trhu hypotečních úvěrů totiž bedlivě sleduje Ministerstvo pro místní rozvoj. Z jeho údajů vyplývá, že v průběhu prvního pololetí letošního roku průměrná sazba poklesla z 7,74 % na 7,49 %, tedy jen o čtvrt procentního bodu. Graf ukazuje vývoj průměrných sazeb a státní podpory za rok 2001 a 2002. Přesto jsou cesty k bydlení snadnější než dřív, jen je třeba více vynalézavosti a kombinací. Vybrali jsme tři případy našich čtenářů, kteří chtěli řešit svou bytovou situaci pomocí hypotečního úvěru, ale nepodařilo se jim to. Pokusili jsme se pro ně najít řešení. Ani plat 25 tisíc korun nestačí Michalovi P., aby mohl dostat hypotéku. Pracuje jako správce počítačové sítě ve velké zahraniční firmě v Praze, žije u rodičů a chce si koupit garsoniéru nebo malý byt. Nemá žádné úspory, a proto chtěl využít Hypotečního úvěru 100 od Českomoravské hypoteční banky na nákup bytu v ceně 1,7 milionu korun. Měsíční splátka úvěru by činila přibližně 13 700 korun. Podle podmínek Hypotečního úvěru 100 by Michal musel prokázat příjem ve výši životního minima (4100 korun) plus dvojnásobku měsíční splátky Hypotečního úvěru 100 (27 400 korun). Na to jeho příjem nestačí, i když je schopen 13 700 bez problémů splácet. Řešení. Michal si požádá u Státního fondu rozvoje bydlení o nízkoúročenou půjčku 200 tisíc korun. Bude měsíčně splácet částkou 2000 korun. Na zbylou část ceny bytu (1,5 milionu korun) si vezme běžný hypoteční úvěr na 20 let. Budeme-li počítat i s průměrným úrokem na hypotečním trhu 7,49 %, měsíční splátka takového úvěru dosáhne 11 158 korun. Celkové měsíční zatížení bude 13 158 korun. I když připočteme, že Michal bude potřebovat ještě 1500 korun měsíčně, aby uhradil náklady na bydlení, je taková finanční zátěž pro něj únosná, protože mu zbude na běžné výdaje více než 10 tisíc korun. Bez šancí na hypotéku jsou manželé H. z Pardubic. Jaroslav H. je lékař, který právě nastoupil do nemocnice a jeho čistý měsíční příjem se pohybuje kolem 12 tisíc korun v závislosti na počtu služeb. Jeho žena Jana je zdravotní sestra a v průměru bere 8 tisíc korun měsíčně. Celkem tedy mají 20 tisíc korun. Jejich úspory činí 200 tisíc korun a vyhlédli si nový malý byt v ceně 1,7 milionu korun. Jejich příjmy jsou však natolik nízké, že jim hypoteční banky nechtějí půjčit. Řešení. Manželé H. mají rodiče v aktivním věku, kteří mají úspory a jejich příjem je dostatečný k tomu, aby mohli požádat o hypoteční úvěr. Na byt si tedy půjčí oni, ale jen na 10 let, protože na delší dobu jim banka vzhledem k věku nepůjčí. Měsíční splátka hypotéky bude vysoká - 17 000 korun, ale obě rodiny se o ni podělí napůl. Po deseti letech rodiče dětem již splacený byt prodají. Děti si mohou vzít na tento nákup hypoteční úvěr a vrátit rodičům peníze, které za ně zaplatili v minulých deseti letech hypoteční bance (přibližně 960 tisíc korun). Pokud bude stát ještě za deset let dotovat hypotéky na nákup starších bytů, nebude takový úvěr drahý. Stavět by chtěli manželé N. z Vyškova. Za své úspory si koupili parcelu, ale teď potřebují hypoteční úvěr na stavbu rodinného domu. Odhadované náklady jsou 2,5 milionu korun. Banky jim však nechtějí půjčit, přestože jejich společný čistý měsíční příjem dosahuje 30 tisíc korun. Manželé totiž nemohou nabídnout žádnou zástavu kromě parcely, která má hodnotu 300 tisíc korun. Řešení. Pro manžele N. by bylo dobré sehnat prostředky alespoň na hrubou stavbu rodinného domu, která by se dala zapsat do katastru nemovitostí a banka by ji uznala jako zástavu. Hrubá stavba představuje přibližně 1,5 milionu korun. 200 tisíc mohou sehnat pomocí nízkoúročené půjčky pro mladé. Zbylých 1,3 milionu by si mohli opatřit tak, že by sjednali s bankou hypoteční úvěr, u kterého by jako zástava sloužila jiná nemovitost, například rodinný dům nebo byt rodičů, popřípadě rekreační nemovitost. Podmínkou je, aby zastavená nemovitost měla odhadní cenu alespoň 1,1 milionu korun. Fixní úrokovou sazbu takového hypotečního úvěru je možné dohodnout na jeden rok, protože do té doby by mohla být hrubá stavba dokončena. Jednoroční úrokové sazby jsou nižší než pětileté. Zároveň by bylo dobré s bankou předjednat, že hned po dovedení stavby do takového stadia, aby mohl být proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, bude hypoteční úvěr přefinancován novou hypotékou na 2,3 milionu korun. Za tyto peníze pak manželé N. rodinný domek dokončí. SVĚTLANA RYSKOVÁ
|
Související
Zaujal vás článek? Pošlete odkaz svým přátelům!
Tento článek je odemčený. Na tomto místě můžete odemykat zamčené články přátelům, když si pořídíte předplatné.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Každou středu vám představíme nejzajímavější texty aktuálního vydání, které si můžete přečíst na webu ekonom.cz. Týdeník Ekonom vám už více jak 33 let přináší zajímavý obsah, bez kterého nemůžete být, který vás rozvíjí a baví!
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
