Převodem bytu do vlastnictví se vlastník bytu stává s ostatními vlastníky bytů spoluvlastníkem domu, přesněji řečeno jeho společných částí. Zájemci o vlastnictví bytu většinou netuší, že po převodu bytu se stávají členy společenství vlastníků domu, kolektivu, jehož složení a solventnost se bude měnit. Na základě praktických zkušeností se správou domů ve smíšeném vlastnictví proto uvádím nejpodstatnější problémy, které život a nedokonalé zákony přinášejí. Uvedené problémy při spoluvlastnictví domu se samozřejmě zdaleka nevyskytují v každém společenství.

Ekonomické problémy

* U spoluvlastníků zanedbaných domů vzrůstají skokově platby na nutné opravy a rekonstrukce domu oproti dřívějšímu nájmu. Zejména nájemci bytů s dříve regulovaným nájemným se rázem ocitají v prostředí zcela deregulovaném.

* Spoluvlastníci zanedbaných domů, kteří dům koupili, budou současně splácet dřívějšímu vlastníku domu, zejména obcím, kupní cenu domu.

* Stává se, že některý člen společenství vlastníků neplatí stanovené měsíční zálohy na opravy domu a ani svou poměrnou část závazku na tyto opravy nevyrovná jednorázově. V tomto případě musí hradit jeho podíl za něj ostatní spoluvlastníci. Správce domu rozpočte chybějící finanční prostředky mezi členy společenství v odpovídajícím podílu podlahových ploch. Na to dřívější nájemci obecních nebo družstevních bytů vůbec nebyli zvyklí. Za dlužníky platila obec nebo družstvo. Následné vymáhání dlužných částek je složité a dlouhodobé. Oproti tomu skládání se spoluvlastníků domu na chybějící prostředky neplatiče při opravách domu musí být neprodlené.

* Existuje zpravidla možnost počkat s opravou domu až na získání finančních prostředků od všech spoluvlastníků. Při velmi nutných nebo havarijních opravách či rekonstrukcích jsou finanční prostředky ovšem nutné ihned.

* Ve společenství vlastníků jednotek jeho členové mimo jiné ručí za závazky společenství vlastníků v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

* Pokud si spoluvlastníci domu chtějí sjednat úvěr na jeho velkou opravu nebo rekonstrukci, pak zákon č. 103/2000 Sb., o vlastnictví bytů nabízí v paragrafu devět možnost sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotkám na zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru. Přitom vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy. Se sjednáním zástavního práva k jednotce musí souhlasit její vlastník, což se u případného chronického neplatiče nedá očekávat. Riskantní zástavní právo by pak sjednávali pouze řádní členové společenství vlastníků.

* Dát své jednotky do zástavy je vysoce riskantní záležitostí pro samotného jednotlivce. Tím více ve společenství vlastníků, kdy o schopnosti jednotlivců ve společenství dostát svému závazku z úvěru nemají jednotliví spoluvlastníci žádné informace, tím méně záruku.

* Krach může postihnout bytové družstvo stejně jako společenství vlastníků. Budoucí majitelé bytů totiž nepřemýšlejí o tom, že někteří členové společenství vlastníků domu se mohou dostat do finanční tísně. Po převodu bytu do vlastnictví pak zjišťují, že velký a finančně silný kolektiv družstva nebo obce vyměnili opět za kolektiv finančně zranitelnější než větší družstvo. Navíc s hospodařením družstva nebo obce bylo možné se seznámit, informace o finanční síle jednotlivých spoluvlastníků jsou nedostupné.

* Spoluvlastníci domu mají často rozdílné názory na nutnost jeho oprav. Například o opravu střechy mají zájem hlavně ti, jimž zatéká do bytu. Ostatní je mohou přehlasovat a oprava bude odsunuta na pozdější dobu.

* Rozdílnost názorů panuje i na výši měsíčních plateb na opravy a rekonstrukce domu. Ti zodpovědnější spoluvlastníci doporučují našetřit vyššími platbami na velké opravy, ti méně zodpovědní nebo finančně slabí prosazují nízké platby. Na pozdější finančně náročnou opravu nemusí být dostatek peněz a odklad již nebude možný.

* Případná půdní vestavba nebo přístavba domu je v ekonomickém zájmu většiny spoluvlastníků. Půdní nebo střešní prostor lze výhodně prodat. Získají se tak finanční prostředky a zvětší se obytná plocha, na kterou se rozpočítávají náklady na opravy domu, takže po přístavbě bytů budou na opravy domu vyšší měsíční příspěvky. Tuto stavební akci však podle zákona může zablokovat jediný spoluvlastník. Zákon totiž nařizuje 100% souhlas spoluvlastníků se stavbou.

* Při koupi vlastnického bytu je kupující ručitelem daně z převodu nemovitosti. Pokud daň nezaplatí poplatník, prodávající, může správce daně vymáhat daň na ručiteli. V těchto případech má ručitel jen velmi omezenou možnost se bránit.

Provozní problémy

* Vlastník bytu je ve společenství vlastníků minoritou. Při rozhodování o společných částech domu se musí podřídit většině, tj. ostatním spoluvlastníkům nebo majoritnímu vlastníkovi. Majoritní vlastník může pro minoritní vlastníky znamenat značný problém.

* Panuje žalostně malá znalost předpisů a vyhlášek. Nejde jen o zákon o vlastnictví bytů, ale i o ustanovení stavebního zákona, vyhlášky o revizích elektrických a plynových spotřebičů i jejich rozvodů v bytech. Neprovádění revizí může vážně ohrozit provoz domu. Vlastníci bytů si většinou neuvědomují rozdíl oproti dřívější době, kdy revize zajišťovalo ve všech bytech družstvo nebo správce obecních či podnikových domů.

* Někteří spoluvlastníci provádějí stavební úpravy ve svém bytě bez ohlášení příslušnému stavebnímu odboru nebo bez stavebního povolení. Nabyli dojmu, že ve svém bytě coby vlastníci mohou cokoliv. Některé nepovolené úpravy ale mohou ohrozit ostatní spoluvlastníky domu. Záležitosti bezpečného provozu bytů a domu jsou pro spoluvlastníky domu velmi závažné.

* Upravený zákon o vlastnictví bytů vytváří ze spoluvlastníků domů právnickou osobu (při splnění podmínek zákona) neboli firmu. Jde v podstatě o "firmu" vlastníků bytů se stanovami, volenými orgány, zápisy do obchodního rejstříku, společným hospodařením, účetnictvím atp. Vyrovnat se s novými povinnostmi není pro vlastníky bytů-spoluvlastníky domů jednoduché ani levné.

* Právnická osoba-společenství vlastníků neusnadní administrativu při půdních přístavbách a vestavbách. Zde zákon o vlastnictví bytů ukládá, že smlouvu o výstavbě uzavírají jednotliví vlastníci bytů, nikoliv společenství. Zákon přímo určuje, že "stavebníky" jsou vlastníci jednotek v domě a stavebník nové jednotky. Sestavení smlouvy o výstavbě není jednoduché a zajistit ověřené podpisy všech vlastníků bytů bývá klopotná práce.

* Řada vlastníků v bytech nežije a pobývají neznámo kde. Místo svého pobytu nemusí ostatním spoluvlastníkům hlásit. Pokud pak například voda z jejich bytu "jen" promáčí strop jiného bytu, neexistuje možnost do bytu-soukromého majetku vniknout, neboť nevzniká ohrožení obyvatel domu. Rovněž při uzavření vodovodní stoupačky a nemožnosti přístupu do vlastnické jednotky pro neznámý pobyt vlastníka si někteří spoluvlastníci na otevření vody nějaký čas počkají.

* Pro převod bytů do vlastnictví se rozhodla řada nájemců proto, aby svůj byt mohla bez souhlasu kohokoliv pronajímat. Tito nájemníci leckdy ruší ostatní uživatele bytů nadměrným hlukem, případně zápachem, způsobují vytopení bytů pod sebou a jiné nepříjemnosti. Společenství vlastníků nemá na rozdíl od dřívějších vlastníků bytů, kterými byly obce nebo družstva, účinné právní nástroje chránící ostatní uživatele bytů.

* Spoluvlastníci domu se obtížně dozvídají, kdo je novým členem společenství vlastníků domu po prodeji vlastnické jednotky a kde se tento nový vlastník nachází.

JAN HALÍK, Korporace bytových družstev a společenstev vlastníků

Související