Aktuální číslo časopisu Ekonom
Jan NěmecMěsta a obce v Česku zařazují „bytovou zpátečku“. Po letech privatizací a zmenšování městských bytových fondů většina z nich plánuje opak: novou výstavbu obecního dostupného bydlení. K zásadnímu obratu v bytové politice samosprávy donutila krize posledních let. Pro střední třídu není dosažitelné vlastní bydlení, a co hůř, prudké zdražování činží dostává do problémů také lidi žijící v nájmech.
Zhruba 144 tisíc státních a obecních bytů, které municipality pronajímají, tak nejenže nestačí pro ubytování sociálně slabých. Problém utáhnout náklady na bydlení mají i lidé pracující v profesích pro města nepostradatelných. Tedy třeba učitelé, zdravotníci, hasiči nebo policisté. Jen v Praze jich přitom pracuje na 100 tisíc. Právě oni mají být jednou z cílových skupin nových městských bytů.
Podle průzkumu, který si loni na konci roku nechalo vypracovat ministerstvo pro místní rozvoj, považuje svůj obecní bytový fond za nedostačující sedm z deseti obcí v Česku. Zhruba stejná část proto chce nové byty stavět, případně skupovat z trhu ty už existující. K podobným zjištěním došel i týdeník Ekonom, který oslovil s dotazem krajská města. Více bytů ve správě, které by mohla nabídnout potřebným, chtějí prakticky všechna. Rozdíl je jen v cestě, jak k rozsáhlejšímu bytovému fondu dojít a kde na novou výstavbu nebo nákup bytů na realitním trhu vzít peníze.
Osm tisíc bytů za deset let
Nejambicióznější plány má hlavní město. Pražský magistrát v rámci své strategie budování obecního bytového fondu před třemi lety založil dokonce vlastního developera. Do vínku nově vzniklé Pražské developerské společnosti (PDS) pak svěřil desítky hektarů obecních pozemků s jasným zadáním: zhodnotit je novou výstavbou.
Pozemkové portfolio PDS dnes čítá na 80 hektarů parcel různých velikostí a v různých lokalitách po celé metropoli v hodnotě přes sedm miliard. Podle odhadů by na nich v příštích deseti letech mohlo vzniknout až osm tisíc nových bytů určených právě pro vybrané skupiny zaměstnanců nebo sociálně ohrožené. Dostupnost bydlení pro široké masy ovšem tato výstavba nijak dramaticky nezlepší – pro srovnání, jen loni dokončili soukromí developeři v Praze téměř 5,6 tisíce bytů.
Po období privatizace bytů se města dostala do fáze nové výstavby. Dostupné bydlení plánuje stavět 70 procent z nich.
Po třech letech „oťukávání“, ujasňování strategie a přípravných prací se zdá, že už v příštím roce by mohla začít výstavba naostro. „U projektu Jalový Dvůr bychom měli mít stavební povolení v řádu několika měsíců,“ konstatuje ředitel PDS Petr Urbánek.
Podle Urbánka je Jalový Dvůr testovacím projektem, na němž si PDS problematiku „osahá“. Následovat pak budou podstatně větší akce. Ještě do začátku léta chce PDS například požádat o územní rozhodnutí u několikaetapového projektu v Dolních Počernicích. V první fázi tu má vzniknout 270 bytů, v druhé dalších 550 jednotek.
Vůbec největší výstavbu PDS chystá ve dvou lokalitách: na Palmovce v Praze 8 a na velkém rozvojovém území Nové Dvory, které se rozkládá na rozmezí čtvrté a dvanácté městské části. Územní studie pro obě lokality, které si příspěvková organizace nechala zpracovat, počítají se dvěma tisícovkami bytů v každé z nich.
Hledání miliard
Celkově dnes pražský městský developer pracuje zhruba na 60 investičních akcích v 17 lokalitách. Aktuální náklady na jejich projektovou přípravu se pohybují v desítkách až stovkách milionů korun. Od roku 2026, kdy by se měla rozjet výstavba na plné obrátky, ale bude potřeba řádově více peněz – několik miliard každý rok. Celkem podle Urbánkových výpočtů mají investice do obecních bytů vyjít na 30 až 40 miliard. Problém je, že zatím zřizovatel PDS, pražský magistrát, ještě nerozhodl o tom, kde na to vzít.
„Jsou to samozřejmě spíš virtuální čísla, která navíc počítají s tím, že by se podařilo realizovat sto procent potenciálu všech pozemků,“ vysvětluje Urbánek. I tak je ale podle něj jasné, že sám magistrát na financování tak velkých projektů nebude mít peníze. „Jen na velké infrastrukturní projekty bude Praha v příštích letech potřebovat stovky miliard korun. Už před dvěma lety jsme proto od Rady hlavního města dostali za úkol prověřit, jestli existuje způsob, jak najít alternativní zdroje na financování výstavby, aby to nezatěžovalo městský rozpočet,“ dodává ředitel PDS.
Co městský developer politikům na magistrátu doporučil? „Hodně zjednodušeně řečeno navrhovaná možnost tkví v tom, že by Praha založila svůj vlastní investiční fond a formou kvazi PPP projektu by do něj přizvala institucionální veřejné investory, jako je třeba Evropská investiční banka. Ti by pomohli s financováním projektové fáze,“ vysvětluje Urbánek. Po dokončení by se pak podle jeho představ projekty převedly do jiného fondu, v němž by mohli najít uplatnění také soukromí investoři.
Jinak řečeno, na výstavbě a provozu pražských nájemních bytů by se výměnou za část výnosů z nájmů mohly podílet i velké investiční fondy, banky, pojišťovny či penzijní fondy. Městu by jako zakládajícímu akcionáři fondů zůstala nad nemovitostmi kontrola, aniž by muselo investice financovat jen „ze svého“.
Jak nakonec politici z pražského magistrátu rozhodnou, ale zatím není jisté. Podle Urbánka se o věci vedou intenzivní diskuse. „Objem investic začne narůstat od roku 2026, takže je ještě zhruba rok času to vymyslet a schválit,“ uzavírá ředitel PDS.
Infografika
Družstevní Brno
Zajímavé plány na výstavbu dostupného bydlení pod taktovkou města má také moravská metropole. Brno chce jít cestou budování bytů na městských parcelách, postup ale zvolilo jiný než Praha. Volba při modelu financování padla na bytová družstva. „Celkem zamýšlí město v budoucnu postavit zhruba 1600 družstevních bytů. Samozřejmě se počítá s tím, že by realizace probíhala postupně a na etapy,“ upřesňuje mluvčí brněnského magistrátu Filip Poňuchálek. Pro srovnání – to je zhruba o 300 bytů méně, než se loni dokončilo v celém Jihomoravském kraji.
Jak má brněnský model vypadat? Město spolu se dvěma společnostmi, které vlastní, založí družstvo, do něhož vloží pozemky a projekt. Poté si vezme úvěr, vybere zhotovitele a nechá postavit bytové domy. Po kolaudaci vstoupí do družstva družstevníci, kteří budou platit družstvu nájemné a z něj bude družstvo splácet úvěr. Po umoření přejdou byty do vlastnictví nájemníků – družstevníků.
Konkrétní podobu má zatím šest projektů brněnského družstevního bydlení. Největší z nich by měl vyrůst v městské části Černovice, kde chce magistrát postavit na čtyři stovky bytů. Kolem 300 jednotek pak má čítat výstavba projektů na Kamenném vrchu v Novém Lískovci, v městské části Bohunice nebo v Přízněnicích.
„Nejdál jsme s přípravou u Kamenného vrchu, kde chceme letos zajistit všechna zbývající povolení a připravit prováděcí dokumentaci tak, aby se v roce 2025 mohlo začít stavět,“ konstatuje Filip Poňuchálek. U dalších dvou lokalit se podle něj čeká na vydání nového územního plánu v příštím roce. „Teprve poté se rozběhne další příprava. Jedná se o lokality Rumiště a Na Kamenkách,“ dodává mluvčí.
„Družstevní cestou“ se chtějí vydat také Karlovy Vary. „Náš největší připravovaný projekt je rozsáhlá družstevní výstavba ve vnitrobloku Krokovy ulice, kde by mělo vzniknout 300 až 400 bytů v bytových domech. Nyní řešíme právní kroky k založení družstva, vklad města, stanovení podmínek členství a podmínek pro vstup investora, ať už developera nebo banky,“ upřesňuje mluvčí karlovarské radnice Jan Kopál.
Pomoci s výstavbou bytů mají městům dotace. Státní fond podpory investic může do roku 2026 poskytnout sedm miliard.
Miliardy od státu
Mezi krajskými městy existují i další alternativní přístupy k financování výstavby. Hned několik z nich chce využít dotace, které přichystalo ministerstvo pro místní rozvoj. To už na konci letošního ledna představilo program na podporu sociálního bydlení, v jehož rámci chce samosprávám přispět 1,9 miliardy korun. Obce, neziskové organizace a církve mají možnost získat dotaci, která pokryje až 85 procent nákladů na výstavbu, rekonstrukci nebo pořízení bytů.
V polovině dubna se pak ministerstvu podařilo v Bruselu obhájit program dostupného bydlení. Ten by měl nalít do výstavby městských bytů dokonce až 12 miliard korun. Z toho sedm miliard je určených pro nejbližší období a poskytovat je bude Státní fond podpory investic (SFPI).
„Do poloviny roku 2026 máme možnost poskytnout sedm miliard formou přímých dotací a zvýhodněných úvěrů s úrokem do tří procent. Celkem se dá kombinací obou způsobů pokrýt až 90 procent způsobilých nákladů,“ popisuje ředitel SFPI Daniel Ryšávka. Fond by měl příslušné výzvy vypsat už letos v září a od října pak začne přijímat žádosti o dotaci a úvěr. Vedle obcí přitom mohou žádat také soukromí investoři, například developerské společnosti – a to pokud splní podmínky, tedy že výsledkem výstavby bude bydlení pro tři skupiny obyvatel: lidi mladší 35 let, pracující v preferovaných profesích anebo lidé s příjmy do 80 tisíc korun na domácnost se dvěma dětmi měsíčně.
Obou zmiňovaných dotačních titulů chce využít třeba Hradec Králové. „Nájemní i družstevní bydlení plánujeme. Jedná se o pilotní projekt, ve kterém by mohlo vzniknout 50 nájemních a více než 100 družstevních bytů,“ říká náměstek odpovědný za bytovou politiku a sociální oblast Pavel Vrbický.
Severočeský Liberec už loni dokončil jeden z nových bytových domů s bezmála 50 byty. Celkové náklady činily přibližně 150 milionů korun, z toho 82 milionů zaplatilo město. O zbytek se postaraly dotace z Evropské unie a z českého státního rozpočtu.
Ryze cestou vlastních zdrojů se vydalo třeba Ústí nad Labem, které místo výstavby vykupuje starší nemovitosti. „Takto byla dokončena oprava objektu v ulici Čelakovského, kde vzniklo 33 nových městských bytů, nebo v ulici Matiční s šesti novými byty. Město také poskytlo prostředky na výkup objektu v ulici Hoření a ulici Veslařská. V tomto roce budou zastupitelé také rozhodovat o výkupu 44 bytů v Předlicích,“ uzavírá náměstek ústeckého primátora Tomáš Vlach.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
