Aktuální číslo časopisu Ekonom
Bohatí investoři, kteří vložili své peníze do realitního fondu Arete Invest, si mohou spokojeně mnout ruce. V roce 2017 se jejich prostředky zhodnotily o astronomických 44,15 procenta. Loňský výsledek fondu, který přijímá vklady v minimální výši 200 tisíc eur, ještě není k dispozici, ale správci slibují jeden z nejlepších výnosů na trhu, minimálně 11 procent. O něco hůře dopadli drobní investoři, kteří se rozhodli koupit akcie nizozemského fondu Arcona Property Fund. Ten předloni vykázal výnos přes 15 procent a podle pololetní zprávy se k podobnému výsledku přiblížil i v uplynulých 12 měsících.
Další realitní fondy se většinou tak skvělými výdělky pochlubit nemohou. I přesto ale měly investice do realit v loňském roce ve srovnání s ostatními investičními nástroji běžně dostupnými na českém trhu velmi nadprůměrnou výkonnost. Většina podílových fondů, které drobným investorům nabízejí české banky, loni prodělala. Nedařilo se akciím ani dluhopisům. Například Konzervativní mix České spořitelny klesl v roce 2018 o necelá tři procenta, akciový podílový fond ČSOB dokonce o více než 10 procent.
"Vývoj souvisí se situací na světových trzích. Vzhledem k tomu, že hlavní evropské indexy ztratily mezi pěti a 12 procenty, podepisuje se tento fakt také na výkonnosti fondů," říká ředitel investičních produktů ING Bank ČR Petr Žabža.
Infografika: Realitní investice už lákají i Čechy
Asi nejhůř dopadly virtuální měny. Kurz bitcoinu spadl loni v listopadu na čtyři tisíce dolarů, což byla nejnižší hodnota za posledních sedm let.
Zájem o investice do nemovitostí proto roste a na českém trhu i v dalších zemích regionu střední a východní Evropy přibývá specializovaných realitních fondů. "Žijeme dnes na jednom z nejlepších míst na planetě, pokud jde o výnosy a stabilitu, lepším než západní Evropa a Spojené státy. Tady jsou výnosy, o kterých se tamním investorům ani nesní," říká spoluzakladatel Arete Invest Lubor Svoboda.
Hlavní příčinou atraktivity investic do realitních fondů je kromě výnosů i to, že disponují hmotnými aktivy. "To je pro investory důležité, není to značka, která nabízí nějaký produkt. Pronájem domu nebo prodej bytů je pro investora jednoduchý byznysmodel, který si každý dovede představit," říká David Mazáček z Institutu strategického investování při Vysoké škole ekonomické.
Do výkonnosti fondů se promítá jejich dlouhodobá strategie. Investoři, kteří nakoupí prémiové nemovitosti v centrech velkých měst, nemohou počítat se stejným výnosem jako fondy, které se zaměřují na méně kvalitní objekty, u nichž je možné rychle zvýšit přidanou hodnotu například restrukturalizací nebo přikoupením sousedních pozemků.
Ani investice do nemovitostí proto nemusí vždy přinést vysoký výnos. Například fond Reico České spořitelny, který loni v jednom z největších realitních obchodů roku koupil za 5,4 miliardy korun ostravské obchodní centrum Nová Karolina, dosáhl výnosu 3,38 procenta. "Jestli se zaměřuje na obsazené prémiové nemovitosti v centru měst, tak zhodnocení asi nebude 45 procent za rok," říká Mazáček.
Východoevropský realitní boom
Výhodné situace na realitním trhu v Česku, Polsku, na Slovensku a v dalších zemích střední a východní Evropy si zahraniční investoři všimli už před několika lety. Růst dlouho táhla vynikající hospodářská kondice regionu: český hrubý domácí produkt stabilně stoupal a v roce 2017 se zvýšil o 4,7 procenta, což byl téměř dvojnásobek tempa růstu v celé Evropské unii. Rychleji než v západní Evropě rostly také ekonomiky v Polsku, Maďarsku, Rumunsku a Bulharsku.
Infografika: Realitní investice už lákají i Čechy
Hospodářský vzestup prudce zvyšoval poptávku po průmyslových a logistických nemovitostech, rostoucí platy zase vedly k vyšším tržbám v obchodech, což zvyšovalo zájem investorů o obchodní centra a další retailové nemovitosti.
V Česku je také specifická situace na trhu s rezidenčním bydlením, jehož nedostatek zejména v Praze a některých dalších velkých městech vedl k výraznému růstu cen.
Česko o krok napřed
Zatím rekordní objem investic do realit zamířil do střední a východní Evropy v roce 2017, kdy sem investoři vložili celkem 13 miliard eur. Česko svůj rekord zaznamenalo ještě o rok dřív, v roce 2016 tu do realit přiteklo 3,7 miliardy eur. Předloni se částka snížila na 3,3 miliardy eur.
I loni Česko zaznamenalo několik významných transakcí, z nichž největší byl prodej logistických a průmyslových areálů v Teplicích, Plzni a Praze, za něž inkasoval developer CTP od německé společnosti Deka Immobilien téměř 12 miliard korun. Přesto však český trh zaznamenal další sestup. "Odhadujeme, že v roce 2018 došlo v důsledku vysokých cen ke zhruba 40procentnímu poklesu celkového objemu transakcí," uvádí analytik poradenské firmy Colliers Mark Robinson.
Vysoké ceny nemovitostí vedly v posledních letech také k poklesu výnosů z transakcí. Kanceláře se podle společnosti Colliers dostaly na úroveň 4,7 procenta, obchodní centra na pět procent a u tzv. high street, tedy obchodů na hlavních městských nákupních třídách, až na 3,5 procenta ročně. Výnos průmyslových nemovitostí se pohybuje o něco výš, na úrovni 6,5 procenta.
Další pokles výnosů ale analytici nečekají. "K ochlazení trhu podle mě nedochází. Výnosy se přibližují západní Evropě, ale poptávka ze strany západních investorů po prémiových nemovitostech trvá. Výnosy už nemají kam klesat. Jak ukazují data společností Colliers a CBRE, nájmy obchodních center i kancelářských prostor mírně, ale přece jen rostou.
Přibývá českých investorů
Dynamicky rostoucí investice do realit dosud táhli především zahraniční investoři. V posledním období však do nemovitostí v Česku i dalších zemích stále častěji ukládají peníze i Češi. Loni poprvé vložili do tuzemských komerčních nemovitostí o 14 procent více než zahraniční zájemci, uvádí ve svém odhadu nadnárodní poradenská společnost JLL.
Infografika: Realitní investice už lákají i Čechy
Češi také více investují do nemovitostí v cizině, protože doma nenacházejí vhodné příležitosti, a tak hledají v Polsku, Maďarsku nebo Rumunsku.
Klíčovým faktorem pro další vývoj investic do komerčních nemovitostí bude vývoj hospodářství, jehož ochlazení někteří ekonomové očekávají v příštím roce. Recese by mohla vést k propadu poptávky po kancelářích a do jisté míry i po výrobních a logistických areálech.
Závislost Česka a Slovenska na automobilovém průmyslu by mohla znamenat problém pro nákupní centra. "Pokud dojde v automotivním sektoru k výraznějšímu poklesu, sníží se i kupní síla jeho zaměstnanců, kteří budou méně utrácet, což povede k poklesu nájmů v obchodních centrech," domnívá se Robinson.
Proto někteří investoři v současnosti sázejí především na logistické areály a sklady sloužící pro e-commerce v lokalitách, z nichž je dobrý přístup na trhy v Německu a Rakousku.
Realitní fondy se také začínají pouštět do nájemního bydlení. V první polovině loňského roku vznikl jako první svého druhu Fond českého bydlení, který se chce zaměřovat na nákup rezidenčních nemovitostí zejména mimo Prahu. Jako fond kvalifikovaných investorů je otevřen všem, kdo do něj mohou vložit nejméně milion korun.
Deset největších realitních obchodů roku 2018
Nemovitost: CTPark Plzeň, CTP Prague North, CTPark Teplice, průmyslová a logistická centra
Umístění: Praha, Plzeň, Teplice
Cena (v mld. Kč): 11,9
Kupující: Deka Immobilien
Prodávající: CTP Invest
Prodávající nabyl: N/A
Původní cena (v mld. Kč): N/A
Nemovitost: Nová Karolina, obchodní centrum
Chcete číst dál?
Ještě na vás čeká 40 % článku.
S předplatným získáte
- Web Ekonom.cz bez reklam
- Možnost sdílet prémiový obsah zdarma (5 článků měsíčně)
- Možnost ukládat si články na později
Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.
Platbu nelze provést. Opakujte prosím akci později.
Newsletter týdeníku Ekonom.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
