Paní Radka patří mezi hypoteční investory, o kterých jsme nedávno psali v týdeníku Ekonom. Koupila byt na úvěr, vybavila ho z vlastních úspor a pronajala bulharské rodině. Těšila se, jak bude z nájemného umořovat splátky hypotečního úvěru, a až byt splatí, činže jí zajistí přilepšení k důchodu. Zatím jí však plán nevychází.

Po dvou měsících nájemci přestali platit jak činži, tak zálohy za energie a provoz bytu. Na telefonáty nereagují. Doporučený dopis s upomínkou si na poště nevyzvedli. Paní Radka splácí hypotéku a platí za provoz bytu ze svých úspor, protože příjem jí na to nestačí. Neví, jak dlouho si to bude ještě moci dovolit. Proto hledá cestu, jak se neplatících nájemců zbavit.

ZÁKON NADRŽUJE NEPLATIČŮM. Od loňské novely občanského zákoníku se postavení pronajímatelů ve vztahu k neplatícím nájemcům přece jen trochu zlepšilo, vysvětluje Milan Král, vedoucí právního oddělení Českomoravské realitní. Pronajímatel je však stále ve slabším postavení. Proto by měl věnovat velkou péči výběru nájemců. Jakmile s nimi uzavře smlouvu a předá jim byt, má zákonem stanovené mantinely, v rámci kterých s nimi musí jednat.

Zákon povoluje pronajímateli vybrat kauci do výše tří měsíčních nájmů, a tím ho vlastně chrání před tříměsíčním výpadkem neplacení nájemného. Jenže většinou jde o velkou sumu peněz, kterou musí nájemce složit při podpisu smlouvy. Podle Krále se konkurence na trhu nájemního bydlení zvyšuje a vysoká kauce často limituje okruh potenciálních zájemců. Pronajímatelé proto nezřídka přistupují na nižší kauce a vystavují se tím většímu riziku.

SMLUVNÍ POKUTA NENÍ SAMOÚČELNÁ. Aby mohla nájemní smlouva chránit pronajímatele, musí obsahovat přesně stanovenou částku nájemného, termín splatnosti a nejlépe i způsob úhrady (převodem na účet pronajímatele, složenkou). Je dobré vědět, že pronajímatel má v případě neplacení nájemného zákonný nárok na tzv. poplatek z prodlení, který činí 2,5 promile z dlužné částky denně.

Do smlouvy je účelné zakomponovat i smluvní pokutu za nedodržení smluvních podmínek. Slouží jako motivující faktor. Pro pronajímatele je to i určitá šance na kompenzaci za vynaložené úsilí při řešení neukázněných nájemců vedle případné náhrady vzniklých škod.

V případě paní Radky by částku na úhradu penalizace, kterou vůči ní může uplatnit hypoteční banka, pokud nebude mít na další splátku, měl zaplatit nájemce. V nájemní smlouvě je dobré stejně pečlivě jako nájemné ošetřit i úhradu nákladů za provoz bytu, tedy platby za elektřinu, popřípadě plyn, vodu, teplo, telefon, kabelovou televizi, připojení internetu, úklid domu, odvoz odpadků, správu domu a podobně.

JAK DORUČIT VÝPOVĚĎ? Do loňského roku platilo, že vlastník bytu nemohl bez soudu vypovědět z bytu nájemce, který neplatí činži. Dnes už mu sice z tohoto důvodu může dát výpověď bez přivolení soudu, ale jak říká Král, zákon mu to příliš neulehčuje. Aby bylo možné dát neplatiči výpověď, musí dlužit tři měsíční nájmy a teprve poté může dostat výpověď s minimálně tříměsíční lhůtou, která začne běžet první den následujícího měsíce po doručení výpovědi. Výpověď tedy musí být písemná a nájemci musí být prokazatelně doručena. Dále musí být v takové výpovědi uveden důvod, výpovědní doba a nájemce musí být výslovně poučen o tom, že do 60 dnů po doručení výpovědi může podat k soudu žalobu na určení její neplatnosti. V takovém případě není nájemce povinen ani po skončení výpovědní lhůty byt vyklidit a pronajímateli nezbývá než čekat na pravomocné rozhodnutí soudu.

Stejně tak musí majitel prokázat, že nájemci výpověď doručil. Ale jak ukazuje příklad paní Radky, není to zdaleka jednoduché.

Nešťastný majitel bytu však nemusí číhat hodiny na chodbě, až vyjde nájemce z bytu, aby mu předal výpověď. Má totiž ze zákona právo požadovat přístup do svého bytu za účelem kontroly. Při takové příležitosti je možné předat urgenci splátek nebo výpověď z nájmu, nejlépe v přítomnosti svědka a proti podpisu. Další možností je zajít za nájemcem do zaměstnání a předat mu tam upomínky, popřípadě výpověď. Jenže ani řádné doručení výpovědi ještě neznamená, že bude mít paní Radka vyhráno.

Její nájemci totiž mohou podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na její neplatnost. Pak bude paní Radka čekat na rozhodnutí soudu a nic jí nebude platná ani výpovědní lhůta.

Podle Krále se žaloba neplatiče na neplatnost výpovědi dostane na pořad soudu tak do půl až jednoho roku, rozhodnutí může padnout tak během roku a půl až dvou let od podání, pokud může pronajímatel doložit, že vše je řádně smluvně ošetřeno a že nájemce upomínal. Když si představíte, že paní Radka bude mít v bytě dva roky neplatiče a musí platit náklady na provoz i hypotéku, je to k vzteku.

SMLOUVA VYŘADÍ NEPLATIČE ze hry někdy dříve než soud, pokud je uzavřena na dobu určitou. Král doporučuje smlouvu na jeden rok. Když totiž neplatícímu nájemci vyprší platnost nájemní smlouvy, musí byt opustit, protože mu zanikne právo užívání, i když soud do té doby nerozhodl o neplatnosti výpovědi. Pokud vlastníkovi nestačí, že se zbavil neplatiče, a bude chtít dlužné nájemné, musí o ně nájemce zažalovat. Automaticky dlužnou částku nedostane.

Pronajímatel to tedy nemá s nepoctivými nájemci rozhodně lehké a zákon mu příliš nepomáhá. Přesto český právní řád někdy skýtá netušený potenciál. Víte například, že mnohem méně chrání právo podnájemce než nájemce? Když někomu pronajmete svůj byt a tento nájemce byt poskytne podnájemci s vaším svolením, máte na podnájemce daleko větší páky. Nebude-li platit podnájem, dohodnete se s nájemcem, že spolu nájemní smlouvu okamžitě ukončíte dohodou. Tím pádem zaniká i smlouva o podnájmu a neplatič musí hned z bytu ven. Není to inspirativní?

I NEPLACENÍ PROVOZNÍCH NÁKLADŮ za používání bytu může někdy vztah s nájemcem zkomplikovat. V zásadě existují dva modely, jak pronajímatelé smluvně ošetřují úhradu nákladů na provoz bytu. Nájemce platí náklady přímo, nebo posílá pronajímateli zálohy, a ten sám z těchto záloh hradí faktury.

První varianta bývá využívána v případech dlouhodobého nájmu bytu, kdy má nájemce uzavřeny smlouvy na svoje jméno na odběr energií a vody, ale i na používání telefonní linky a kabelové televize a podobně. Pokud však přestane platit, je tu riziko, že na něj může být uvalen exekuční výměr. Když přijde exekutor, zabaví klidně i nábytek a zařízení, kterým byt vybavil pronajímatel.

HROZBA EXEKUCE může podle Krále paradoxně někdy pronajímateli ulehčit vystěhování neplatícího nájemce. Je totiž důvodem k okamžitému odstoupení pronajímatele od nájemní smlouvy z důvodu vzniku škody nebo hrozící značné škody. Odstoupením pronajímatele končí nájemci právo užívat byt a je možné ho vystěhovat. Vlastní neplacení nájemného takovou možnost pronajímateli nedává, protože nemůže být důvodem k odstoupení od nájemní smlouvy.

Většina vlastníků se však hned po zakoupení bytu přihlásí k odběru elektrické energie, plynu a dalších služeb, a pak sami hradí veškeré náklady spojené s užíváním bytu, aby neměli nepříjemnosti s dodavateli. Nájemci všechny výdaje přeúčtovávají buď fixní měsíční platbou, nebo zálohově. Zálohy by měly být jednou ročně zúčtovány.

V každém případě však musejí mít náklady dobře spočítané a je třeba také ošetřit stálý růst cen elektrické energie, plynu a dálkového tepla, vodného a stočného. Nejlépe je každoročně při vypršení termínu platnosti smlouvy platby vždy valorizovat podle aktuálních cen. Způsob valorizace by měl být uveden ve smlouvě. Pokud nájemce neplatí poplatky za provoz bytu, může po něm pronajímatel dlužnou částku vymáhat stejně jako nájemné.

SVĚTLANA RYSKOVÁ

Jak dostat neplatiče z bytu?

n Když se podaří pronajímateli ukončit nájemní vztah, musí často ještě vyřešit problém, jak neplatiče z bytu dostat. Podá-li žalobu o vyklizení bytu, počká si na uvolnění bytu rok či dva, než soud rozhodne. Může však nájemce za určitých okolností vystěhovat sám, jen je třeba důsledně dbát na to, aby se sám nedostal do křížku se zákonem.

Zákon mu zaručuje přístup do jeho bytu.

Věci nájemce může tedy sbalit, je dobré je však vystěhovat na místo, kde jsou nějak chráněny. Lze využít veřejný sklad, ale za to by musel pronajímatel platit. Proto se využívají různé přístřešky, sklepy, komory a podobně. K vystěhování je nejlépe přistoupit za přítomnosti svědků, aby později nedošlo ke sporům o to, zda se něco z věcí nájemce neztratilo.

Když si chce vystěhovaný nájemce stěžovat, musí se obrátit na soud. Bude ale muset dokázat, že byl vystěhován neoprávněně. Pokud však neplatí nájemné, těžko se mu to u soudu podaří uspět.

Vystěhování neplatících nájemců si mohou majitelé bytů objednat například u některých realitních kanceláří. Pokud jim k tomu dají plnou moc, nemusejí mu ani osobně přihlížet.

Související