Jak nejlépe, rychle a bez rizika zhodnotit úspory? Jednou z možností jsou investice do nemovitostí. Na nákup investičně perspektivního bytu či domu v hodnotě několika desítek či stovek milionů má však málokdo. Jako náhradní řešení se nabízí nákup podílu v nemovitostním fondu. V ČR však tato náhrada zatím neexistuje. A to přesto, že legislativa vznik fondů umožnila již loni.

KDE TO VÁZNE? Svůj podíl na tom má nedokonalá legislativa, extrémně opatrný postoj regulátora a nedořešené zdanění.
Zájem ze strany těch, kteří mají v úmyslu zřídit nemovitostní fond, je přitom velký. Jak uvedla na semináři o nemovitostních fondech pořádaném časopisem Stavební fórum Alena Šebestová z České národní banky (ČNB udílí licence), v současné době probíhají tři licenční řízení. Pokud dopadnou dobře a žádost si podají i další zájemci, pak letos vznikne tři až pět nových investičních společností, které se mohou stát správcem nemovitostního fondu. Loni dostaly licenci čtyři společnosti.

Zákon umožňuje zřídit dva typy nemovitostních fondů. Za prvé jde o fondy, které jsou pro širokou veřejnost, druhým typem jsou pak fondy určené pro "kvalifikovaného investora". Problémy však panují všude.

VEŘEJNOST SI POČKÁ. Fond pro veřejnost chce zřídit Česká spořitelna. Svůj záměr ohlásila loni v polovině roku, podílové listy chtěla nabídnout v prosinci 2006. Zatím banka čeká, až jí udělí ČNB licenci. "Doufáme, že ji dostaneme v únoru," uvedl Filip Kubricht z dceřiné společnosti Investiční společnosti České spořitelny Reico. Hned po získání licence chce spořitelna začít s prodejem podílových listů. Celá věc má ovšem háček. Nemovitostní fond ČS nebude moci mít v portfoliu nemovitosti. Alespoň zpočátku. Zákon neumožňuje, aby banky a jejich dceřiné investiční společnosti nabývaly podíly v nemovitostních společnostech. Ty mají být hlavní součástí portfolia nemovitostních fondů pro veřejnost.

Česká spořitelna proto chce zpočátku investovat peníze podílníků fondu na peněžním trhu. K nemovitostem se dostane až později. Pokud ovšem projde novela zákona o bankách, která omezující podmínku zruší.

VELCÍ INVESTOŘI VE FRONTĚ. Kdo chce investovat do nemovitostního fondu pár tisíc korun, má dost velkou šanci, že se letos dočká. "Kvalifikovaný investor", který se těší, že uloží své miliony v nemovitostním fondu, se možná dočká také, i když později.
Ukazuje se totiž, že nedokonalosti v zákoně "pamatovaly" na všechny typy investorů. Navíc je k těmto uzavřeným fondům pro velké investory ČNB skeptická. Soudě alespoň podle délky licenčního řízení.

O vytvoření fondů kvalifikovaných investorů se snaží ČSOB, která podala žádost o udělení licence v listopadu 2006. Na rozdíl od spořitelny neví, kdy licenci dostane. "Musíme žádost stále doplňovat. Regulátor chce dopodrobna personální a majetkové propojení, byznys plán. Což je dost obtížné, ve chvíli, kdy fond vzniká, nemá ještě dostatečné portfolio nemovitostí. Potom je těžké reálný byznys plán sestavit," uvedl Pavel Tichý z ČSOB Asset Management.

Problém je v tom, že zákon staví fondy pro veřejnost a fondy pro kvalifikované investory na stejnou úroveň. Zákonodárce k tomu zřejmě vedla obava z toho, aby se prostřednictvím nemovitostních fondů "nepraly" nelegálně získané peníze. Druhým motivem pak mohla být ochrana investorů, která je oprávněná v případě širší veřejnosti. Výsledkem jsou ovšem značná zdržení v licenčním řízení. Zatímco zástupci bank si stěžují na délku procesu u ČNB, ta zase namítá, že žádosti nejsou dokonale zpracované. "Žadatelé o licenci nejsou ochotni být tak transparentní, jak žádá ČNB. Příkladem je podnikatelský plán, který je často ušit horkou jehlou a leckdy nemá žádnou souvislost s ostatními podklady," uvedla zástupkyně centrální banky Alena Šebestová.

Nutno ovšem říci, že nelehkou situaci si uvědomuje i Ministerstvo financí. "Je na uvážení, zda neuvolnit podmínky pro fondy kvalifikovaných investorů, aby se zkrátilo licenční řízení," uvedl zástupce resortu financí Michal Franěk.

NESNÁZE S DANĚMI. Vedle legislativních problémů a problémů s licencemi trápí nemovitostní fondy ještě jeden velký problém - jak výnosy zdanit. Na první pohled je vše jednoduché - výnosy fondu podléhají pětiprocentnímu zdanění. Ten, kdo očekává, že prostřednictvím nemovitostních fondů uteče korporátní dani ve výši 24 %, má ale smůlu.

V podstatě jsou možné dva typy zdanění. V případě, že jde o podílový fond bez právní subjektivity, který investuje přímo do nemovitosti, zisky z výnosů daní pěti procenty. Tento typ fondu však nesmí nemovitosti v portfoliu odepisovat. Tím ovšem dochází k výraznému zvýšení daňové základny. Fond tak sice daní "jen" pěti procenty, ale podstatně větší částku, než firma, která sice zisk daní 24%, ale může "optimalizovat".

Další možností, kterou fond má, je nákup nemovitostní společnosti (akciové společnosti či společnosti s ručením omezeným). Ta již může nemovitosti odpisovat, nemovitostní společnost však nemá pětiprocentní zdanění, ale 24 % daň z příjmu. Fond tak získá čistý výnos po zdanění nemovitostní společnosti, který pak v ČR daní pěti procenty.
V obou případech se daňová výhoda investice do nemovitostních fondů ztrácí.
Nejistá je rovněž budoucnost zdanění. Ministerstvo financí v současné době chystá daňovou revoluci - v plánu je zavedení rovné daně. Vzhledem k tomu, že zatím nejsou známé podrobnosti daňové reformy, není vůbec jasné, co bude dani podléhat a co naopak nebude zdaněno vůbec.

OHROMUJÍCÍ VÝNOSY? Smyslem investic do nemovitostních fondů je vydělat co nejvíc. Otázkou ovšem je, zda fondy tak, jak jsou nastaveny tuzemskou legislativou, tuto podmínku mohou splnit.
Podle expertů by měl slušně vedený nemovitostní fond svým podílníkům vynést v průměru sedm procent ročně. V západní Evropě se průměrný výnos nemovitostních fondů pohybuje kolem čtyř až pěti procent.

Výnos nemovitostního fondu záleží na portfoliu fondu a na výsledném celkovém zdanění. Podílníci fondu rovněž platí vstupní poplatek a poplatek za správu portfolia. Obojí se pohybuje v řádu jednotek procent z vložené částky.
V portfoliu fondů budou především komerční nemovitosti, kde se například výnosy z pronájmu nyní pohybují mezi šesti až devíti procenty. Po zdanění a zaplacení všech poplatků se podílník může dostat zhruba ke čtyřem procentům. Pokud bude mít štěstí a pokud takové výnosy nemovitosti ponesou i v dalších letech. V podstatě lze očekávat, že výnosy budou obdobné jako ve zbytku Evropy.

BUDOUCNOST FONDŮ. Přes všechny překážky se letos na českém trhu několik nemovitostních fondů objeví. "Jejich boom však přijde za dva až tři roky, a to ve chvíli, kdy bude jasné, jak a za jakých podmínek - legislativních a daňových - nemovitostní fondy v ČR zakládat," uvedl generální manažer Asociace fondů a asset managementu Martin Hanzlík.
Mezitím se ovšem očekává, že dojde ke změně legislativy. Otázka budoucnosti daní je zatím ve hvězdách, budoucí možné typy fondů však nastínil zástupce Ministerstva financí. "Zatím se snažíme objasnit mezery v zákoně. Nyní chystáme úpravu veřejně obchodovatelných společností, fondů kvalifikovaných investorů a možnost vytvoření tzv. exchange trading funds, které by umožnily obchody s košem hodnot fondů," řekl Ekonomu Michal Franěk.

Otázkou rovněž je, jak se k nemovitostním fondům postaví budoucí podílníci. V případě fondů pro veřejnost se očekává poměrně slušný zájem. I když výnosy nejsou nijak extrémní, pořád by mohly být zhruba dvojnásobné oproti standardním bankovním produktům.

Své zájemce si určitě najdou i fondy kvalifikovaných investorů. Ti si však nejprve musí ujasnit, co od fondu očekávají, zda se na jeho fungování chtějí podílet pouze finančně (s očekáváním budoucích výnosů), či zda chtějí mít možnost zasahovat do budoucího portfolia. Obojí s sebou nese své plusy a minusy, podle typu investora bude totiž fond "ušit na míru" a bude mít jinou právní formu a jiný typ zdanění. A také jiný výstup z fondů a jiné možnosti. V podstatě platí, že čím obtížnější má podílník přístup k vloženému kapitálu, tím víc může získat z investice.

Julie Hrstková


Nemovitostní fondy v ČR
(Aktuální počet na českém trhu - 0)
Fondy pro veřejnost
Problémy:
Správcem fondu musí být investiční společnost s licencí ČNB. Pokud jde o dceřinou společnost banky, potom ale nesmí kupovat nemovitostní společnosti.
Řešení:
V parlamentu prošla prvním čtením novela zákona o bankách, která omezení ruší. Pokud ji parlament schválí, měla by vstoupit v platnost v květnu 2007.

Fondy kvalifikovaných investorů
Problémy:
Zdlouhavé licenční řízení
Řešení:
Možností je změna zákona, Ministerstvo financí může navrhnout uvolnění podmínek pro získání licence pro fondy kvalifikovaných investorů. Zatím jsou stejné jako u fondů pro veřejnost.

Oba typy fondů
Problémy:
Výnosy z fondu podléhají zdanění ve výši pěti procent. Podílový fond ale nesmí do nákladů zahrnout odpisy z nemovitostí. Vzhledem k vysoké daňové základně potom nízké zdanění zisků ztrácí efektivitu.
Řešení:
Ministerstvo financí o dílčí úpravě zdanění nemovitostních fondů neuvažuje. Nyní se připravuje daňová reforma, jejímž výsledkem by mělo být zavedení rovné daně. Zatím není známo, co vše a za jakých podmínek bude dani podléhat.

JUF

Typy nemovitostních fondů, které umožňuje tuzemská legislativa
Nemovitostní fondy pro veřejnost
Fondy nemají vlastní právní subjektivitu, správcem fondu je vždy investiční společnost s licencí ČNB. Podílník má právo kdykoli požádat o odkoupení podílových listů tohoto fondu.
Fond by měl převážně investovat do nemovitostí, které přináší výnos z pronájmu, část portfolia fondu může za splnění určitých podmínek směřovat i do spekulativních nemovitostí. Investice do nemovitostí jsou možné přímé nebo prostřednictvím nemovitostních společností.

Fondy kvalifikovaných investorů
Fondy jsou určeny omezenému okruhu investorů. Investor musí splňovat určitá kritéria pro to, aby mohl do tohoto fondu investovat, ale může být i fyzickou osobou. Minimální výše vkladu je 1 milion Kč, fond nesmí být nabízen veřejnosti.
Tyto typy fondů nemají upravená pravidla, do jakých typů aktiv smějí investovat, nemají zákonem upravená kritéria pro rozdělení portfolia a nejsou nijak omezeny v oblasti příjmu dluhů či poskytování půjček z majetku fondu.

JUF
Související