Velcí investoři nakupují stále více nájemních bytů. Jako domácí účtují skoro o třetinu víc než individuální pronajímatelé

Podíl bytů kupovaných na pronájem v Praze dále roste. Každý čtvrtý byt v novostavbách prodaný v první polovině roku 2024 skončil u velkého investora do nájemního bydlení z řad institucí – velkých společností, fondů nebo církve. Developeři s těmito typy kupců letos zobchodovali na 1200 bytů v celkové hodnotě přibližně 4,5 miliardy korun. Ve své nejnovější analýze to uvedla poradenská společnost BTR Consulting.

„Institucionální nájemní bydlení má v rezidenčním sektoru své významné místo, které opodstatňují faktory jako neustálý nedostatek bytů, konstantně se zvyšující ceny bytů či příliv cizinců,“ komentuje Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka BTR Consulting.

Tomuto vývoji nahrává i fakt, že hypotéky v posledních měsících nijak zásadněji nezlevňují a pořízení vlastního bytu je i vzhledem k plíživému růstu cen nemovitostí výsadou majetnější části populace. Tito lidé se podle makléřů postupně vrací k investicím do bydlení poté, co se ukázalo, že žádná velká cenová revoluce nepřišla. A zároveň se zlepšila ekonomická situace domácností a jejich vyhlídky.

Podle developerů bylo první pololetí letošního roku v Praze prodejně třetí nejlepší za posledních více než 10 let. Z ceníků rezidenčních projektů zmizelo v tomto období kolem 3500 bytů v celkové hodnotě 30 miliard korun. K těmto číslům dospěla poslední analýza společností Trigema, Skanska Residential a Central Group.

Část nových bytů kupovaných individuálními zájemci je na investici. Lidé je třeba kupují pro své dospívající děti nebo na důchod a v mezičase je pronajímají a konkurují institucionálním investorům do nájemního bydlení. Ti vlastní typicky celé domy a na pronájmu bytů stojí jejich byznys.

Největší skupinu pronajímatelů v Česku však tvoří drobní investoři, kteří vlastní jednotky bytů. Podle odhadu Asociace nájemního bydlení je jich přes 220 tisíc. Samostatnou kapitolou jsou pak městské a obecní nájemní byty.

Dražší nájemné v novostavbách

V Česku se v posledních málo letech vyprofilovalo několik velkých investorů do nájemního bydlení. Lídrem je původem izraelská skupina AFI se svou značkou AFI Home, ale za větší částí významných hráčů stojí domácí kapitál, což je případ firmy Siko rodiny Valových, Mint rezidenčního fondu či Trigemy Marcela Sourala. Tyto firmy si nechávají stavět na míru nové nájemní bytové domy, které stojí až na několik výjimek v Praze. Firma BTR mezi ně počítá pouze projekty s nejméně 50 byty.

Databáze BTR Consulting registruje téměř 11 700 bytů v portfoliu těchto institucionálních investorů, větší část z nich je stále jen na papíře. V průběhů tří let by mělo na trh přijít kolem 2500 nájemních bytů.

„Zájem o nájemní bydlení by mohl výrazně ovlivnit pouze významný nárůst dostupnosti vlastnického bydlení,“ říká Jiří Vajner, generální ředitel Creditas Real Estate. „Ovšem současná situace naznačuje pravý opak – dostupnost bydlení se nadále zhoršuje a na obzoru nevidíme žádné zlepšení,“ pokračuje Vajner a dodává, že spuštění digitalizace a nasazení nového stavebního zákona nové výstavbě naopak škodí.  

Průměrná výše nájmu v nově postavených nájemních domech v Praze podle BTR vychází na 525 korun za metr čtvereční. V druhé polovině loňského roku to bylo o něco více, v průměru 542 korun. Podle BTR ale cena obecně roste, zlevnily pouze dva projekty v Praze 5 a 9 a svou roli v tom podle Chudoby hrála i změna v metodice.

Celkový průměr za pronájem bytu v Praze je 408 korun za metr čtvereční a bydlení u individuálních vlastníků tak vychází zhruba o 29 procent levněji. Z inzerátů ale mizí už i dražší novostavby koncipované na pronájem jako celek. Podle BTR se jejich celková míra neobsazenosti v prvním pololetí 2024 snížila na 15 procent.

„Zvyšují ji především nové projekty spuštěné v letošním roce s mírou neobsazenosti 30 procent. Ostatní projekty spuštěné do roku 2023 mají míru neobsazenosti 10 procent, z toho projekty spuštěné do roku 2022 pouze jedno procento,“ píše se v reportu firmy BTR.

Praha 9 mezi investory vede

Například v pražském portfoliu AFI Home je téměř 900 nájemních bytů a dříve dokončené domy v Třebešíně a Karlíně jsou podle firmy plně obsazené.

Na území hlavního města se nejvíce nájemních bytových domů staví v Praze 9. Tato městská část nabízí v rámci metropole dlouhodobě nejlevnější novostavby. Na „devítce“ masivně staví i AFI, jež si na obsazenost svého nejnovějšího projektu ve Vysočanech nestěžuje.

„V současné době je pronajato již přes 190 z celkových 327 bytů v projektu AFI Home Kolbenova 2,“ říká Elena Pisotchi, manažerka nájemního bydlení AFI Europe. První apartmány v něm firma začala nabízet na konci března.

Pronajímatel uvolňoval byty k pronájmu postupně v několika vlnách v návaznosti na probíhající realizaci interiérového vybavení. Za pronájem bytů si firma podle Pisotchi zpravidla účtuje 17 až 36 tisíc korun plus poplatky za energie a služby ve výši 150 korun za metr čtvereční měsíčně. Typickými nájemci jsou podle ní cizinci.

Creditas Real Estate aktuálně v Praze pronajímá kolem dvou stovek bytů včetně těch, které jsou ve starších domech v centru metropole. Jejich ceny se pohybují v rozmezí 300 až 700 korun za metr čtvereční a měsíc a volná jsou podle Vajnera necelá čtyři procenta.

Dlouhodobě má Creditas Real Estate v plánu provozovat kolem tisícovky nájemních bytů. „V současné době připravujeme po celém Česku asi 800 bytů v různých projektech,“ říká Vajner.