Nemovitostní fondy v Česku se letos potýkají s poklesem výnosů. Trh s komerčními nemovitostmi totiž podobně jako další odvětví zasáhly covidové restrikce. Pokles nejvíce postihl fondy zaměřené na obchodní centra a kanceláře. Vyplývá to z dat, která Hospodářské noviny a týdeník Ekonom sbírají a analyzují ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE. Popularita nemovitostních fondů je ale mezi českými investory i nadále velká. Láká je totiž relativní bezpečnost investice a výnosy, které porážejí inflaci i v dobách nízkých úrokových sazeb.

Podle analytika ISTI Matouše Ryšky musely fondy zaměřené na obchodní centra kvůli omezením přistupovat na různé typy dohod s nájemci, snižující příjem z nájemného. Fondů se naopak takřka nedotkly problémy hotelů, které kvůli útlumu turistů zůstávají neobsazené. České fondy totiž do hotelů příliš neinvestují.

Podle vedoucího investičního týmu v české pobočce realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield ­Michala Sotáka přispěl k nižším výnosům také útlum akvizic. Investoři přitom peníze fondům posílali dál, více prostředků však zůstávalo na účtech, kde je jejich zhodnocení pouze minimální.

Díky nemovitostním fondům mohou lidé kolektivně investovat do velkých nemovitostí, na které by jinak jako individuální investoři nedosáhli. Fondy za peníze investorů nakupují například logistická či obchodní centra, průmyslové haly nebo kancelářské budovy. Budovy ve vlastnictví fondů pak mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů vkladatelům plynou stabilní výnosy. Celkové zhodnocení fondu se skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti.

Realitní fondy

Jde o specializované struktury, které pořizují komerční nemovitosti − logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy. Nemovitosti kupují tyto fondy za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank.

Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy.

Celkové zhodnocení fondu se skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují pravidelně nezávislí znalci. Výsledné skutečné zhodnocení se ale investoři dozvědí až na konci investičního období, když je majetek z fondu prodán.

Fondy pro takzvané kvalifikované investory (jde o klienty, kteří mají na investici jeden milion korun a víc) jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od fondů pro běžné investory mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.

I v letošním prvním čtvrtletí byly nejvýnosnější fondy pro takzvané kvalifikované investory. Do nich vkládají peníze movitější lidé, kteří si mohou dovolit investovat alespoň jeden milion korun. Druhým typem realitních fondů jsou retailové – fondy pro drobné investory. Ty mají výnosnost nižší, protože jejich hospodaření je více regulováno.

Šest nejúspěšnějších fondů pro takzvané kvalifikované investory vykázalo v letošním prvním kvartálu výnos devět až téměř 18 procent. Jedná se o průměrný roční výnos fondu od jeho vzniku. V prvním čtvrtletí 2020, tedy těsně před pandemií, měly tyto fondy výnosy 11 až 20 procent.

Zájem o nemovitostní fondy v posledních letech prudce vzrostl a v současnosti na ně připadá asi osm procent majetku všech investičních fondů v Česku. V roce 2010 to přitom bylo pouze 0,8 procenta. Tyto fondy často slouží jako konzervativní doplněk portfolia a nástroj pro dlouhodobé zhodnocování peněz. Nedá se proto předpokládat, že by současný pokles výnosů měl znamenat výrazný odliv investorů. Odborníci navíc předpovídají, že propad výnosnosti se v budoucnu zastaví. Investoři proto své peníze z fondů ani během největší krize nestahovali. Podle dat jejich počet zůstal u většiny fondů přibližně stejný jako na konci loňského roku. Průmyslově zaměřený fond Accolade dokonce přilákal dalších 200 zájemců a má teď 1445 investorů.

Průmyslové nemovitosti jsou u investorů aktuálně nejoblíbenějším typem realit. V době zavřených obchodů a obav z nákazy lidé častěji nakupovali zboží přes internet. Firmy proto začaly poptávat pronájmy nových skladů a distribučních center, aby byly i přes narůstající poptávku schopné dodávat zboží zákazníkům bez dlouhých čekacích lhůt.

Související