Stát přísnými normami nutí developery stavět byty tak, že si je lidé pak musí předělávat

V Česku se nedaří stavět funkční města, tedy aglomerace, v nichž mají obyvatelé v docházkové vzdálenosti vše, co ke každodennímu životu potřebují. Co všechno brání prosazování ideálního typu města, kde pro něj hledat inspiraci a jak vypadá bydlení, které se dnes staví, o tom se bavili hosté kulatého stolu pořádaného týdeníkem Ekonom.

Debaty se zúčastnili ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč, sociální geograf Ostravské univerzity Ondřej Slach, vedoucí partner oddělení finančního poradenství společnosti Deloitte Miroslav Linhart, za developery promluvil Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů společnosti PSN, a Leoš Anderle, místopředseda představenstva a výkonný ředitel Sekyra Group.

Stát seká města plošně

V debatě zazněla spousta výtek vůči státu − především proti přílišným průtahům výstavby, jejímu omezování zbytečnými pravidly a nekoncepčnímu přístupu. To všechno brzdí rozvoj funkčních měst a výstavbu nových bytů. Ve finále se to pak promítá i do zdražování bydlení.

Systém plánování a povolování staveb zůstal podle účastníků debaty zapouzdřený v socialismu. „Pokud se na úrovni státu něco povoluje, dělají to lidé, kteří nemají žádnou zodpovědnost a nemají zájem na výsledku,“ uvedl Ondřej Boháč s tím, že rozvoj měst brzdí i omezené pravomoci starostů.

Zásadním problémem podle Boháče je, že český stát umí nastavit pravidla pouze plošná, pro všechny stejná a chybí mu lokální přístup. „Stát má nastavit prioritu, ale s určitou mírou decentralizace zvážit jednotlivé veřejné zájmy a najít pro ně správné řešení,“ uvedl Boháč. Podle jeho slov se to ukazuje na paradoxu, že bydlení v jedné z nejžádanějších lokalit, jakou jsou Vinohrady, je za aktuál­ních podmínek nepostavitelné a nezkolaudovatelné. Státu podle něj chybí poznání, že je potřeba nechat vyvíjet regiony různě. „Jiné zásahy potřebuje Brno a jiné Praha. Pokud se toto poznání promítne do stavebního zákona, spadne nám obrovská koule z nohy, jak v plánování, tak v povolání výstavby,“ řekl Ondřej Boháč.

Na nutnost individuálního přístupu, jak rozvíjet města, poukázal i Miroslav Linhart ze společnosti Deloitte, který sleduje vývoj městského bydlení v celé Evropě. Ideální předloha podle něj neexistuje. „Každé město musí hledat vlastní cestu vývoje, protože vychází z jiné historie. Důležitá je především vůle, aby se město chtělo rozvíjet,“ řekl Linhart.

„Města jsou motory ekonomiky a ve státech, jako je Dánsko nebo Německo, si to stát uvědomuje a snaží se aktivně tento motor vyladit,“ dodal. Sociální geograf Ondřej Slach ovšem poznamenal, že se do rozvoje hlavního města investuje příliš mnoho peněz ve srovnání s regiony, což je příčinou nerovnoměrného vývoje.

Puzzle, v nichž nesedí dílky

Experti na městskou výstavbu se shodli, že Česku chybí koncepční přístup. Stát je schopen regulovat jen jednotlivé procesní věci, protože ty je také schopen jednoduše ohlídat. Pokulhává ovšem v komplexní koordinaci všech složek rozvoje měst. Obce i stát nejsou schopné jasně definovat veřejný zájem a dotáhnout věci do konce. „Když už stát zavádí nějakou regulaci, musí k ní zároveň vytvořit alternativu a to se neděje,“ řekl Ondřej Slach a uvedl příklad omezení automobilového provozu v městech, na nějž by mělo navazovat vybudování excelentního systému hromadné dopravy.

S nekoncepčností se pak pojí i nespolupráce mezi jednotlivými složkami státu. Každý úředník si hlídá svou výseč problematiky, ale navzájem kooperovat nedokážou. Nekoncepčnost se pak odráží i na přístupu k ekologické stránce výstavby, na kterou se klade stále větší důraz. „Na jedné straně je tu snaha stavět co nejvíc ekologických staveb. Na druhé straně vzniká právě s takovou výstavbou velký ekologický problém,“ poznamenal sociální geograf Ondřej Slach a doplnil: „Výstavba zabírá obrovské plochy, které nejsme schopni obsloužit hromadnou dopravou.“ Projevuje se to zejména v okolí hlavního města.

Potvrdil to i Ondřej Boháč, podle něhož jen zlomek výstavby po roce 1989 splňuje takové zahuštění, které je potřeba pro funkční město − tedy město krátkých vzdáleností. „To je alespoň sto lidí na hektar. Při takové hustotě se nemusí dotovat městská hromadná doprava, uživí se tam restaurace, obchody a skutečně to funguje jako čtvrť − všechno je to v dostupné vzdálenosti čtvrt hodiny. „Dosáhnout tohoto stavu se ale v Česku stále nedaří,“ uvedl Ondřej Boháč.

Postřižiny v bytové rozloze

A jak se za současné situace mění podoba jednotlivých bytů? Už i v Česku existuje trend zmenšování bytové rozlohy, prosazoval by se ovšem rychleji, kdyby mohly developerské firmy pružněji reagovat na poptávku klientů.

Systém povolování sta­veb zůstal zapouzdřený v socialismu. Stát umí nastavit pravidla pouze plošná, chybí mu lokální přístup.

Dvoupokojové byty o rozloze čtyřicet metrů čtverečních nabízí například developerská společnost PSN. „Existuje poměrně velká skupina lidí, která si dražší byty dovolit nemůže, a spokojí se tedy s menší rozlohou,“ vysvětlil Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů PSN.

Trend potvrdil i Leoš Anderle, jehož společnost má sice v nabídce dvoupokojové byty o rozloze 60 metrů čtverečních, ale ty už řadí do vyššího segmentu. „Poptávka po malých bytech je, ale nemyslím si, že je developeři mají připravené,“ uvedl Anderle s tím, že se jedná o nový trend, na který ještě firmy pořádně nestačily zareagovat.

Developeři rovněž mají kvůli striktním normám problém přizpůsobovat byty moderním trendům. Dnes například každá místnost musí být opatřena dveřmi. Podle Padevěta ovšem nyní roste poptávka po otevřeném prostoru. „Zákazníci to pak většinou stejně upraví podle svého,“ řekl Padevět.

Podobný osud často stíhá i povinnou instalaci rekuperace, tedy automatizovaného systému větrání, při kterém v zimě dochází jen k minimálním únikům tepla. „Teoreticky skvělá věc, v praxi ale nevyužívaná,“ zhodnotil Padevět a dodal, že obvyklou praxí je, že se v rekuperačním systému nečistí filtry ani potrubí, protože správci budovy šetří. Lidé proto pak stejně větrají okny.