Spekulace na zisk teď mizí, důležitější je stabilita, říká investor do komerčních nemovitostí Lubor Svoboda

Epidemie koronaviru mění strategie investorů do realit. Místo vysoce ziskových projektů nyní realitní investiční fondy vyhledávají především stabilitu, kterou představují zejména logistické a industriální nemovitosti, jejichž vlastníci jsou nyní výrazně méně ohroženi ekonomickými dopady epidemie. Lubor Svoboda je jedním ze zakladatelů investičních fondů Arete, které se specializují na investice do komerčních nemovitostí a v loňském žebříčku Hospodářských novin srovnávajícím realitní fondy podle výkonnosti obsadily první místo. Podle Svobody teď výnosové reality představují nejstabilnější investiční nástroj na trhu.

Proč nemovitosti považujete v současnosti za nejvhodnější investiční nástroj?

Goldman Sachs i další velké banky nyní doporučují přechod od krátkodobých likvidních prostředků, což jsou akcie, dluhopisy a podobně, do dlouhodobých, což jsou právě nemovitosti. Vhodné jsou zejména investice do industriálních nemovitostí, protože existuje řada velmi kvalitních firem, které tato krize zásadně nepoškodí. U těchto firem je důležité, že vytváří hotovost, a co v dnešní době vytváří hotovost, je naprosto klíčové. Některé typy nemovitostí v současné době vykazují oproti jiným nástrojům velkou stabilitu.

Stávají se investice do komerčních nemovitostí atraktivnější i kvůli stavu akciového trhu?

U industriálních nemovitostí je třeba rozlišovat dva sektory − logistiku a výrobu. U určitých odvětví logistiky roste poptávka i v této době. To se týká například řetězců, které zásobují prodejny jídlem a dalším spotřebním zbožím. U nich vidíme obrovskou poptávku po nových plochách, protože kvůli přesunu do e-commerce potřebují nové plochy.

Nastane kvůli epidemii moment, kdy se vyskytnou investiční příležitosti, které se neobjevují každý rok, například v segmentu hotelů? Budou na prodej nemovitosti, které by za normálních okolností na prodej nebyly?

Určitě ano a týká se to všech sektorů. My jsme teď otevřeli nový investiční fond, v pořadí třetí, a velmi se na to těšíme. Budou se objevovat nové příležitosti za přijatelné ceny a bude méně konkurence, protože část konkurentů bude mít starosti s udržením svých dosavadních portfolií a bude svolnější k prodeji za rozumné ceny. Dojde ke korekci cen, které byly v některých segmentech až nepřirozeně vysoké a nemovitosti už takovou hodnotu neměly. Až se situace uklidní, bude velmi dobrá doba na velké nákupy.

Jaký dopad bude mít současná epidemie koronaviru na komerční reality a na investice do nich?

Z dlouhodobého hlediska se určitě projeví, nicméně nyní žádný krátkodobý, okamžitý dopad nevidíme. Industriální nemovitosti mají dar, že nepodléhají spotřebitelskému chování jako například maloobchodní centra nebo hotely, ale jsou vázané na velmi dlouhodobé smlouvy s jednotlivými nájemníky, což jsou většinou mezinárodní firmy, které jsou natolik stabilní, aby krátkodobý výpadek překonaly.

Stále ale není jasné, jak dlouho současná situace po­trvá a jak hluboký ekonomický propad přinese. Mohl by industriální nemovitosti ohrozit případný delší výpadek produkce?

Může se to stát. Kdyby tato situace trvala déle, je možné, že jednotliví nájemci začnou omezovat výrobu. To ale neznamená, že by přestali platit nájemné. Pořád mají výrobní program a je součástí dodavatelsko-odběratelského řetězce, takže nějaké aktivity musí udržovat.

Pro nákupní centra to neplatí?

To je právě ten rozdíl. Nákupní centra nebo například hotely jsou fyzicky uzavřeny či mají omezený provoz. Co se týče dlouhodobého hlediska, vlastníci indus­triálních nemovitostí mají násobně větší krytí z pohledu bankovních garancí nebo garancí svých nadnárodních mateřských firem.

Dojde ke korekci cen, které byly v některých segmentech až nepřirozeně vysoké.

U rezidenčních nemovitostí v Praze se mluví o dopadech výpadku pronájmů přes Airbnb u zhruba 15 tisíc bytů, jejichž majitelé mohou mít problémy se splácením úvěrů a hypoték. Jak se to projeví na trhu?

Všechno záleží na tom, jak dlouho bude tato situace trvat. Jediné, co lze dlouhodobě očekávat, jsou určité cenové korekce. Investoři, kteří dali peníze do těchto nemovitostí, budou opatrnější. Je otázka, co se stane s výnosy, které byly velmi malé a stály v podstatě pouze na spekulativním růstu hodnoty bytu. Nevíme, co se stane a zda tyto hodnoty nezamrznou.

Takže čím hlubší bude krize, tím výraznější budou rozdíly mezi jednotlivými segmenty investičních realit?

Ano. Segmenty, které jsou vůči krizím méně odolné, jsou například ubytovací služby, hotely, penziony a podobně, ty to odnášejí jako první a propady bývají velké. Z minulé krize víme, že polovina penzionů v Krkonoších byla na prodej. To je konstatování faktu. Krize trvala dlouho a majitelé to nezvládali, tak se otevřely prodeje.

Pak jsou maloobchodní a nákupní centra, která jsou teď fyzicky zavřená, ale problém budou mít i poté, co se znovu otevřou, protože řada velkých obchodních center používá princip řetězení smluv. To znamená, že když klesne návštěvnost centra pod určitou úroveň, nájemníci mají právo na slevu na nájmu. To se určitě bude stávat, takže výnosnost center bude klesat. Nákupní centra budou z komerčních nemovitostí asi postižena nejvíc. Domnívám se však, že u bytů to bude pomalejší a velmi rychle se to spraví.

Poptávka po logistických nemovitostech propojených s on-line prodejem a e-commercí dlouhodobě rostla už před epidemií koronaviru. Krize tedy tento trend zvýraznila?

Přesně tak. To se týká i některých industriálních firem, pokud mají dobře rozložený výrobní program zahrnující například zdravotnictví a příbuzné obory. Takové firmy teď jedou naplno. Proto stabilita v industriálních nemovitostech závisí na kvalitě nájemníků. Pokud máte dobré nájemníky, tak generují hotovost, což je v krizi vždycky nejdůležitější.

Jaký vývoj čekáte u nemovitostí spjatých s automobilovým průmyslem, který zasáhl nejen koronavirus, ale také nástup elektromobility?

Vůbec nepochybuji o tom, že v celém řetězci automobilového průmyslu dojde ke snížení výroby. Je dokonce možné, že část řetězce zavrávorá a spadne úplně, i když velké nadnárodní korporace přežijí. U dodavatelů se nicméně velmi mění struktura a tito přecházejí z lidské práce na robotickou. Do robotizace výrobních procesů se hodně investuje, což je nezvratný proces. Nedělám si iluze, že se v nejbližší době bude prodávat tolik aut jako dosud. Číšník, který nyní nemůže pracovat, protože mu zavřeli restauraci, si nové auto nekoupí. Možná za rok nebo dva.

Jak by měli zájemci o investice do realit postupovat?

Hledat nejstabilnější nástroje, které trhy nabízejí, a nehnat se za miliardovými výnosy. Teď nejde o nic jiného než o hledání stability. Když se podíváme na development, tak postavit nový projekt trvá pět až sedm let, někdy i déle, a máte v tom zmrazené peníze. Dám raději peníze do projektu, který slibuje výnos 20 procent, ale budu na něj čekat sedm let, nebo do projektu, který slibuje deset procent, ale vím, že tam jsou nájemníci, kteří generují průběžnou hotovost? Míra spekulace mizí a jde o sázku na jistotu krytou dobrou nájemní smlouvou s dobrým nájemníkem.