Mezi mandatorní výdaje státu patří i státní podpora stavebního spoření, a protože objemy vkladů pravidelně rostly, stoupaly i nároky na výši podpory. Je to dobře, nebo špatně? Samozřejmě dobře, vždyť smysl státní podpory spočívá na jedné straně v motivaci k řešení bytových problémů a na druhé straně v regulaci spotřeby - neúměrný schodek obchodní bilance také není vítán a systému stavebního spoření zajišťují rovnováhu zainteresovaní přátelští klienti. Jde nám přece o to, aby se občan staral o řešení svých bytových potřeb a aby se na něm podílel!

Zopakujme si tedy známé skutečnosti:

* maximální státní podpora není zdaleka využívána, průměrné cílové částky se pohybují mezi 100 až 150 tisíci Kč, průměrná státní podpora činí v letošním roce 2636 Kč;

* využití prostředků ze stavebního spoření, a zvláště státní podpory, ve stavebních spořitelnách pravidelně a důkladně kontrolují pracovníci ministerstva financí;

* státní podpora nebyla nikdy valorizována;

* logicky neobstojí argument, že na státní podporu přispívají všichni občané, a budou-li všichni spořit (budou-li mít všichni penzijní připojištění, životní pojištění s příspěvkem státu atd.) a čerpat podporu od státu, tak dokáží její zbytečnost. Veškeré peníze, které stát využívá, pocházejí od občanů a logicky se opět nějakou formou občanům vracejí (až na spotřebu administrativy). Stát pak může svými opatřeními (podporami) navádět občany požadovaným směrem, a také to dělá - u stavebního spoření, důchodového připojištění atd.;

* naplňují se předpovědi, že počty nových smluv o stavebním spoření již výrazně neporostou a systém začíná být stabilizovaný. Údaje o nově uzavíraných smlouvách tomu nasvědčují, počet nových smluv o stavebním spoření bude letos zřejmě nižší než v roce 2001;

* přesto lze ještě očekávat nárůst požadavků na státní podporu - zatímco státní podpora se nevalorizovala, vklady zřejmě ano. Se stoupajícími příjmy obyvatel a klesajícími úroky v bankách stoupají i úložky bez ohledu na výši cílové částky. Má-li občan volné prostředky, z nabídky na trhu je nejraději vloží do stavebního spoření. Nezapomínejme také, že letos dochází ke zrušení anonymních vkladních knížek. I když většinu vkladů jistě získá zpět Česká spořitelna, část se "přelije" do spotřeby a část bude zhodnocována jinak - i formou stavebního spoření.

Slouží stavební spoření svému účelu?

Jistě ano, stačí se podívat na stoupající počty a objemy poskytnutých úvěrů, ať již přidělených ("řádných") nebo překlenovacích. Podle zveřejněných údajů Asociace stavebních spořitelen již dosáhl počet poskytnutých úvěrů téměř 600 tisíc a objem 82 miliard korun. Tato čísla dokládají skutečnost, že využití prostředků jde správným směrem a stavební spoření plní svůj účel: Porovnáme-li úspory (více než 157 miliardy korun) a úvěry (82 miliardy korun), zjišťujeme, že bylo postupně použito již cca 52 % objemu úspor na úvěrování.

Zavádět nás mohou počty smluv: Celkem 4,5 milionu účastníků stavebního spoření stojí proti cca 600 000 žádostem o úvěr. To je však přirozené - zatímco první úvěry mohly být přiděleny koncem roku 1995 (podle zákona minimální povinná doba spoření do přidělení cílové částky), v praxi trvá spořicí cyklus při rychlé variantě cca 5,5 až 6 let. V prvních letech navíc nebyly počty smluv zajímavé, stavební spoření začalo dosahovat rozmachu cca od roku 1995; "silné úvěrové ročníky" nastupují tedy až od roku 2000, resp. 2001. Soudím-li podle Všeobecné stavební spořitelny Komerční banky, a. s., pak v současné době již využívá přidělené úvěry cca 50 % klientů (vč. tzv. překlopení). Protože tarif 40 : 60 již v nějaké podobě nabízejí všechny spořitelny, blíží se systém i zde k rovnováze, neboť při toku potřebných vkladů počítá systém v této variantě s přijetím úvěru u cca 60 % klientů. Je tedy dobře nastartován a vše nasvědčuje tomu, že počty přidělených úvěrů budou stoupat úměrně k počtům přidělených smluv. Nezapomínejme ani na existenci objemového rozdílu mezi výší částek při samotném spoření a při čerpání úvěrů. Účastníci čerpající úvěry mají průměrné cílové částky pochopitelně vyšší než ti, kteří zatím pouze spoří.

Jde o rovnováhu systému

Systém stavebního spoření je funkční a jde o to, udržet jej v rovnovážném stavu. Nerad připomínám kampeličky, některé investiční fondy, o bankách nemluvě (bude vstup strategického partnera do té poslední větší banky zadarmo?) nebo zkušenosti Slovenska. S těmito jednoznačně ztrátovými výdaji je státní podpora nesrovnatelná.

Polovina stavebních spořitelen již úpravou obchodních podmínek snížila i úroky přidělených úvěrů nově uzavíraných smluv za cenu snížení úroků z vkladů. Tím dokáží více než pouze držet krok s úroky hypotečních úvěrů. Stavební spořitelny mají navíc "prověřeny" klienty, kteří spoří více než pět let, takže přidělují úvěry všem za pevný úrok 5 až 6 % p. a., (Hypo má úrokovou sazbu dokonce od 4,9 % a speciální tarif 3,9 % p. a.). Taková úroková sazba s nízkou rizikovou přirážkou je v hypotečních bankách určena pro nejbonitnější klienty na jeden cyklus, kdežto stavební spořitelny si mohou dovolit poskytovat těmto klientům úvěry s nižšími nároky na bonitu (když dokázali pět až šest let spořit, dokáží i splácet); mohou poskytnout i úvěry bez zajištění (většinou do 100 000 Kč) nebo se zajištěním ručiteli. Není nutné striktně dodržovat splátky sjednané v úvěrové smlouvě, lze splácet bez souhlasu spořitelny rychleji či dokonce zaplatit jednorázově bez jakékoli sankce. Hypoteční banky takovou možnost zpravidla neposkytují. Některé stavební spořitelny dokáží vyplácet poskytnutý úvěr zálohově (následující výplata je podmíněna doložením použití předchozí vyplacené částky) a umožňují tím klientům platby v hotovosti. Respektují rozhodnutí klienta stavět svépomocí (hradí pochopitelně jen materiál a služby) a v některých definovaných případech mohou hradit náklady i zpětně (za předpokladu dříve uzavřené smlouvy o stavebním spoření).

Zdánlivě nelogicky však stoupá i počet poskytnutých překlenovacích úvěrů (tzv. meziúvěrů), ačkoli úrokové sazby jsou vyšší či srovnatelné s úroky hypotečních úvěrů. Hypoteční banky přitom pravidelně snižují sazby úvěrů na koupi nemovitostí i na jejich výstavbu, které se pohybují od 5 do 7 % p. a. - nikdy nebyly výhodnější - a úvěr je možno získat až do plné ceny pořizované nemovitosti.

Proč jsou stavební spořitelny i v oblasti úvěrů tak úspěšné? Stavební spoření občané často využívají k privatizaci bytového fondu, kdežto pro hypoteční banky nejsou ceny privatizovaných starých bytů atraktivní. Totéž platí o rekonstrukcích bytů, rodinných domků, plynofikaci, úhradách členských podílů bytovému družstvu či odkupu užívacího práva k družstevnímu bytu. K uvedeným účelům tedy klienti hypoteční úvěr nezískají buď z důvodu nízké ceny projektu, nebo nejsou hypoteční úvěry k danému účelu vůbec poskytovány.

Lidé s nižšími příjmy proto často nejsou pro hypoteční banku vhodnými partnery, ať již pro své požadavky nebo pro nízkou bonitu. Ke stanovení úrokové sazby překlenovacích úvěrů využívají stavební spořitelny objektivní kritérium - převážně jde o dobu do přidělení cílové částky (příslušný vzorec zohledňuje dobu spoření, výši úložek a zvolenou variantu). Obdobně však postupují spořitelny i při stanovení nároků na bonitu a zajištění. Často není k zajištění vyžadována nemovitost, tedy ani odhad obvyklé ceny a vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. V těchto případech klient šetří čas i finanční prostředky.

Skutečnost, že řada klientů využívá stavební spoření ke koupi stavebních pozemků, rodinných domů a bytů, napovídá, že ani v těchto případech není nevýhodné. Důvodů je opět několik, například délka vyřízení úvěru. Hypoteční úvěr je ze zákona vždy zajištěn zástavou nemovitosti. Některé banky již nabízejí klientům hypoteční úvěr na celou částku, ale i stavební spořitelny umí poskytnout některým klientům překlenovací úvěr s nulovou akontací (jako první vstoupila na trh s tímto produktem Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a. s.). Zápis zástavního práva zpravidla trvá od čtrnácti dnů do několika měsíců, až následně může být hypoteční úvěr čerpán. Při poskytnutí úvěrů ze stavebního spoření bez zajištění, případně úvěrů zajištěných prohlášením ručitele, následuje výplata "ihned" po podpisu smluvních dokumentů. Zajištění lze kombinovat a může být měněno dodatkem ke smlouvě o úvěru - tedy až následně zástavním právem k budované nemovitosti.

Zajímavou, i když méně často využívanou možností je kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření. I tento produkt nabízejí klientům některé stavební spořitelny se svými smluvními bankami. Klient "sbírá" výhody poskytované k oběma produktům.

Co je nyní důležité?

Pokud se shodneme na skutečnosti, že existuje nějaké maximální procento občanů, kteří smlouvu o stavebním spoření uzavřou a využijí, pak je z vývojové křivky stavebního spoření jasné, že počet smluv již dosáhl maxima nebo se k němu blíží. Stabilní systém zůstane po dosažení svého vrcholu stabilním pouze za předpokladu, že nebude klesat počet účastníků, respektive objem vypořádaných smluv nebude vyšší než objem smluv nově uzavřených. Spořitelny by jinak za standardních podmínek nemohly dostát svým závazkům.

V určité fázi vývoje trhu již nejde o zvyšování počtu živých smluv uzavíráním nových, ale o udržení jejich počtu (objemu). Proč? I to si můžeme zopakovat: Doba potřebná pro spoření přátelských klientů je zákonem určena minimálně na 5 let, naproti tomu doba splácení přiděleného úvěru je při rychlé variantě cca 7,5 roku, při pomalé i více než 10 let. Pokud klient čerpal překlenovací úvěr, pak se doba splácení prodlužuje o 2 až 6 let (podle akontace a varianty). Celková doba splácení tedy výrazně přesahuje dobu spoření. Po prvním nasycení trhu je předpokladem pro udržení rovnováhy systému uzavírání následných smluv (poř. č. 02, 03, 04 atd.) věrných klientů, právě těch spořících. Musejí však mít motivaci.

Karel Klečka,

vedoucí odd. úvěrů a člen dozorčí rady Všeobecné stavební spořitelny Komerční banky, a. s.

graf 1
graf 2
Související