Nájemci jsou konzervativní, úprk z kanceláří se nekoná, říká manažer realitního fondu Jiří Hrbáček

Náš fond je zaměřen na komerční reality, konkrétně na kanceláře a obchodní centra, a musím říct, že tento segment nemovitostí prokázal velmi silnou odolnost vůči otřesům, k nimž během pandemie došlo. Jak ostatně ukázal loňský rok i letošní první kvartál, nemovitosti si udržely svou hodnotu. U podfondu zaměřeného na kancelářské budovy jsme loni dosáhli ročního zhodnocení téměř 8,4 procenta a u retailového téměř 4,5 procenta. To je sice nižší růst než v předchozích letech, ale vzhledem k bezprecedentní situaci na trhu to považuji za velmi dobrý výsledek. Útlum ekonomiky v důsledku pandemie je odlišný od krize v letech 2009 a 2010. Trhy jsou likvidní, banky i kapitálové trhy fungují bez omezení, a i když HDP loni v Česku klesl o 5,6 procenta, odhady pro letošek mluví o růstu kolem 3,5 procenta. To je dobrá zpráva pro kancelářský trh, který je významně závislý na vývoji HDP. Pro obchodní centra je zase pozitivní zprávou, že v době pandemie rostly úspory domácností v porovnání s průměrným tempem posledních let asi čtyřnásobně. Zároveň daňová reforma nechala lidem v peněženkách přibližně 90 miliard korun. Je tu silná zadržená poptávka a my věříme, že zejména ve druhé polovině roku budou lidé hodně nakupovat a jak obchodníci, tak i my, majitelé obchodních center, zažijeme silné období.

Celý nemovitostní trh ale pandemie bezpochyby zasáhla, jak se to třeba projevilo na objemu transakcí?

Ty se na určitou dobu zastavily nebo zpomalily. Objem i počet transakcí loni poklesly o desítky procent. Obdobné to bylo i ve Varšavě či v Bratislavě.

Práci z domova nepovažuji za významný trend. Z obývacího pokoje byznys nefunguje, nelze trvale sedět doma, síla firmy je v týmové práci.

Očekáváte, že by se stejně jako v maloobchodě i na trhu komerčních nemovitostí mohla projevit zadržená poptávka a transakce se rozjedou?

Věřím, že ve druhé polovině roku investiční aktivita prudce naroste. Český a pražský trh je specifický v tom, že je tu silný podíl domácích investorů, kterých je kolem 40 až 50 procent. Například ve Varšavě je naopak kolem 90 procent transakcí na trhu kancelářských nemovitostí tvořeno zahraničními investory.

Jak se pandemie projevila na míře neobsazenosti kanceláří a obchodních center?

U kancelářského trhu v Praze stoupla neobsazenost za poslední rok a čtvrt asi o tři procentní body. A to ze 4,5 procenta na 7,5 procenta. V případě našeho kancelářského podfondu neobsazenost stoupla asi o 2,5 procentního bodu a činí momentálně pět procent. Myslíme si, že jde jen o přechodný stav a po roce a půl se vrátíme k číslům, která jsme měli před pandemií. Tedy kolem 97 procent.

Jak podle vás pandemie promění kancelářský sektor?

Rozhodně zatím nevidíme žádný úprk z kanceláří ani radikální snižování plochy. Změny v kancelářském sektoru nepodnítila jen pandemie, ony probíhají již řadu let. Kanceláře se po pandemii samozřejmě dál budou přizpůsobovat měnícím se požadavkům nájemců. Musím ale říct, že když teď jednáme s nájemníky o prodloužení smluv, tak jsme překvapeni, protože často nepožadují změny takřka žádné. Očekávali jsme, že proměna kanceláří bude radikálnější. A co se mění? Nájemníci mají větší požadavky na hygienu, občas chtějí i oddělené vstupy, kladou také větší důraz na kvalitnější klimatizaci. Zvláště ve finančním sektoru je pak tlak na větší sdílení pracovních míst. Některé banky ohlásily politiku deseti zaměstnanců na sedm židlí. Podle mého názoru si ale na většinu změn budeme muset počkat. Velké korporace si nejprve potřebují udělat revizi a pak teprve přistoupí k dalším krokům. Práci z domova nepovažuji za významný trend. Z obývacího pokoje byznys nefunguje, nelze trvale sedět doma, síla firmy je v týmové práci. Myslím, že jeden až dva dny mohou lidé pracovat z domova, ale více ne. Šéfové a manažeři chtějí své týmy vidět, chtějí, aby spolu lidé více napřímo komunikovali.

Jak poznám dobrý realitní fond?

Určitě je vodítkem dlouhodobá historická výkonnost. Na stranu druhou si ale musí každý uvědomit, že minulé výsledky nejsou zárukou budoucích úspěchů. Investor se musí vždy zajímat o to, jaká skupina, jací majitelé za fondem stojí a jak se doposud chovali ke svým klientům. Než někomu svěříte peníze, musíte se zajímat, jaký tým lidí vám je bude spravovat. Je důležité přečíst si i investiční strategii, aby s ní byl člověk ztotožněn. Když nevěříte v budoucnost kancelářských budov, asi byste neměl vkládat peníze do fondu, který je vlastní a investuje do nich. Investor by si také měl uvědomit, že reality jsou dlouhodobá investice. Jestli někdo ve statutu realitního fondu uvádí, že jde o investici na rok či dva, tak by se měl mít investor na pozoru. My nakupujeme budovy do podfondů s horizontem deset i více let. Chceme se o ně dlouhodobě starat a rozvíjet je. Dalším kritériem je rozumné zadlužení fondu. A samozřejmě nákladová struktura, tedy zda jsou poplatky přiměřené.

Co to jsou přiměřené poplatky?

Ve fondech, jako je ten náš, je zpravidla pevný poplatek za vedení fondu, potom výkonnostní poplatek za zhodnocení a pak vstupní a výstupní poplatky. My máme konkrétně poplatek jedno procento z čistých aktiv a deset procent ze zhodnocení. Při zhodnocení více než deset procent je poplatek 15 procent ze zhodnocení. Rozumné poplatky jsou takové, když se po jejich odečtení daří dosahovat výnosů, na které fond míří. Cílíme na očištěný výnos osm až 10 procent ročně, přičemž tento cíl zatím spolehlivě překonáváme. U retailového podfondu za necelých pět let existence máme čistý výnos okolo 15 procent ročně a u kancelářského fondu za čtyři roky přibližně 12 procent ročně.

Potřebujeme pružnější legislativu, rychlejší schvalovací řízení a tím i změnit přístup ve společnosti směrem k modernímu životu.

Jak dlouho trvá, než klient dostane z fondu peníze, které chce vybrat?

Ve statutu udáváme limit až dva roky, to pro případ krize, kdy by na trhu došlo k prudkému propadu nebo se obchody úplně zastavily. Standardně odkupujeme investiční akcie našich investorů do šesti měsíců.

Kolik peněz byste lidem doporučoval investovat do realit?

Záleží na mentalitě a nastavení každého investora, podle mě by ale 10 až 20 procent v portfoliu mělo být investováno v realitách. Do toho samozřejmě nepočítám vlastní bydlení.

Jaké jsou plány do budoucnosti? Nedávno jste oznámili velkou transakci na Slovensku, chcete expandovat i jinam?

Na konci dubna jsme ohlásili akvizici obchodního centra Aupark v Bratislavě, což byla historicky největší transakce v oblasti komerčních realit na slovenském trhu. V Auparku jsme společně s partnerem Tatra Asset Management získali od Unibail-Rodamco-Westfield 60procentní podíl. Zbývajících 40 procent bude převedeno postupně v příštích třech letech, přičemž celková cena transakce je 450 milionů eur. Máme také v plánu rozšířit portfolio kancelářského podfondu o varšavské kanceláře. V současné době dokončujeme proces akvizice první budovy. Děláme to jednak kvůli diverzifikaci investic, Varšava je zároveň nejlikvidnějším trhem v regionu. Polsko je na tom navíc makroekonomicky v posledních letech velmi dobře. Můžeme jim jen závidět rozvoj infrastruktury a rychlost, s jakou třeba staví dálnice. Určitě chceme investovat dál i v Česku a na Slovensku. V Praze však mnoho příležitostí není, investoři tady prodávat nechtějí, protože komerční nemovitosti vydělávají a není důvod se jich zbavovat.

Zvažujete prodej některého z aktiv?

Jednu budovu plánujeme prodat, ale více podrobností k tomu říct nemohu. Je potřebné čas od času prodat nějaké aktivum z důvodu optimalizace portfolia. Zároveň se tím potvrdí, že aktiva ve fondu jsou správně oceněna.

Myslíte si, že při transakcích v Polsku a na Slovensku můžete dosáhnout díky covidu lepší ceny?

Určitě nám to pomohlo. V případě Auparku nelze vyloučit, že nebýt covidu, tak by vlastník tohle centrum neprodával, protože je ve vynikajícím stavu.

Máte zkušenosti s dynamikou rozvoje varšavského nemovitostního trhu, když jej porovnáte s pražským, jak to srovnání pro naši metropoli vyznívá?

V Česku jsme zaspali. Když to vezmete od stavebního zákona přes postup úřadů, tak Polsko je ve všem mnohem progresivnější. Ve Varšavě není developer pro město nepřítelem, bohužel v některých městských částech Prahy je to přesně naopak. Ve Varšavě usilují o to, aby město neztratilo dynamiku, aby bylo nadále atraktivní nejen pro turisty, ale i ekonomicky progresivní. Přitom platí, že v Praze jsou místa, která se dají dobře zaplnit. Město se rozhodně nemusí rozšiřovat do šířky. Máme tu brownfieldy, lokality na Smíchově, v Bubnech, ve Vysočanech, kde se dá krásně stavět a někde se už i staví. Ale vše trvá neskutečně dlouho. Potřebujeme pružnější legislativu, rychlejší schvalovací řízení a tím i změnit přístup ve společnosti směrem k modernímu životu. Praha by se přece neměla stát skanzenem.