Fondy nájemního bydlení jsou efektivnější než sólo investor. Nabízí i vyšší výnosy

Po krátkém útlumu z předešlých let, kdy ceny nemovitostí na zamrzlém českém realitním trhu, sužovaném vysokými úrokovými sazbami, stagnovaly, či dokonce klesaly, se letos vše vrátilo do starých zajetých kolejí: jak starší, tak i nové byty se opět zdražují. To znovu láká investory, kteří mají v Česku o zhodnocování peněz „v cihlách“ větší zájem než v jiných zemích.

Změnu trendu neočekávají experti ani v nejbližších letech. V debatě Ekonomu Investice do nemovitostí to vyjádřili ve shodě různými slovy. „Si­tuace na trhu je nastavená tak, že ceny nemovitostí stoupají, a to nejen kvůli zájmu investorů, ale i pro legislativní nepřipravenost, kterou v Česku máme. Ta povede k tomu, že minimálně dalších pět až osm let nedojde k cenové stagnaci. Ceny spíš porostou,“ poukázal výkonný ředitel společnosti Domoplan Tomáš Vavřík na nepříznivé prostředí pro novou výstavbu.

Ačkoliv se experti na růstovém trendu u rezidenčních nemovitostí shodují, dodávají, že neplatí plošně. „Ceny samozřejmě nejdou nahoru v každé lokalitě stejně. Na každou nemovitost je potřeba se dívat z pohledu místa, kde se nachází. Budou regiony, kde zdražování bude mírnější,“ řekl předseda představenstva investiční společnosti Family Ace Pavel Doležal.

Vybírat lokalitu je tedy významná věc. „Ano, průměrný růst cen může být třeba šest procent, ale pokud zvolíte špatné místo, zrovna vaše nemovitost může na ceně růst třeba jen o procento,“ varuje Doležal. Největší růstový potenciál mají nemovitosti v žádaných velkých městech, tedy především v Praze a Brně.

Nájemní bydlení na vzestupu

Investor do rezidenčních nemovitostí by měl vnímat i rostoucí poptávku po nájemním bydlení. Při vysokých cenách si průměrná rodina především ve velkých městech už nemůže dovolit koupit vlastní byt nebo dům. Česko, kde bydlí v nájmu zhruba pětina domácností, se tak bude postupně přibližovat například Německu, kde je to více než polovina.

„Nárokovost bydlení v Česku skončila, nutně musí dojít k určité diverzifikaci lidí. Na ty, kteří na vlastní bydlení mít budou, na ty, kteří se budou muset smířit s bydlením na periferii, a ty, kteří budou žít v nájmu. Nájemní bydlení bude logicky stoupat,“ nastínil Vavřík.

Podle zakladatele nemovitostní investiční skupiny Fidurock Davida Hauerlanda jde jen o návrat ke starým pořádkům. „Nájemní bydlení tu bylo vždy, ne nadarmo se domům v centru Prahy říká činžovní. A činže není nic jiného než nájem,“ říká.

Mladé páry či rodiny podle Vavříka stále častěji místo vlastní nemovitosti poptávají typ hotelového bydlení. „Neberou to jen jako byt, vyhledávají také sociální interakci, chtějí se v domě družit. Proto vzniká nový trend, který bude pro investory stále zajímavější, a to investovat do nemovitostí s kompletními službami – se správcem domu, komunitními zahradami, společnými prostory a podobně,“ vysvětlil šéf Domoplanu.

S tím souvisí, že investice do rezidenčních nemovitostí nemusí nutně znamenat pořízení bytu a jeho pronajímání. V Česku existuje široká nabídka investičních fondů, které nabízejí možnost vložit peníze do nájemních bytů, do developmentu, ale třeba také komerčních nemovitostí zprostředkovaně. „Odhaduji, že dnes je aktivně nabízeno k investování kolem sta fondů kvalifikovaných investorů. Nemovitostní fondy tvoří většinu z nich, protože je to v Česku oblíbený produkt,“ potvrdil Doležal.

Fondy jsou efektivnější

Vlastní fond kvalifikovaných investorů má i Domoplan. Z vybraných peněz financuje své developerské projekty. „Patříme k první vlně, začali jsme už v roce 2016 a dnes máme ve fondu na 600 investorů,“ říká Tomáš Vavřík. Popsal, že funguje jinak než tradiční nemovitostní fondy: „Nejdeme cestou valuací nebo oceňování nemovitostí ve fondu, jdeme cestou výroby. To znamená nákup, prodej. Cash flow, které ve fondu vzniká v rámci prodejů bytů v jednotlivých projektech, je tím pádem vysoké.“

Skupina Fidurock zase založila fond zaměřený na nájemní bydlení. Orientuje se i na drobné investory – dá se do něj investovat už od dvou stovek měsíčně. Skupina skupuje zajímavé činžovní domy v centru Prahy a Brna, ty rekonstruuje, vybaví a dá na trh nájemního bydlení. Pro investora může přitom takový fond přinést větší výnosy, než kdyby nemovitost spravoval sám. „Když si koupíte byt na pronájem za hotovost, generuje vám okolo tří až čtyř procent ročního výnosu. Z toho ale platíte daně, zaplatíte makléři, musíte hledat nájemce, sepisovat smlouvy, chodit na prohlídky, řešit neplatiče… A když si ve finále spočítáte vaše cash flow z bytu, jste na výnosu třeba i nižším než dvě procenta. My cílíme na dlouhodobý výnos pět až sedm procent ročně,“ porovnal Hauerland a vysvětlil, proč tomu tak může být: „Je to díky efektivitě. Nájemní byt 2+kk prostě nemůže mít 75 metrů čtverečních, musí to být maximálně 45 metrů. Máme také kompletně digitalizovanou správu od virtuální prohlídky přes online podpis nájemní smlouvy a online komunikaci s nájemcem až po nonstop údržbu, tendrujeme energie, máme centrální kotelny.“

I při sázce na zprostředkovanou investici je nutná obezřetnost. Doležal označil za podezřelé především fondy nabízející až příliš lákavé výnosy. „Důležité je také zohlednit časové hledisko. Když má fond historii jeden rok, ještě toho moc nepředvedl. A když hned v prvním roce vykáže výnos třeba 11 nebo 12 procent, měl by člověk zpozornět. U nemovitostních fondů si dvouciferné výnosy vždycky zaslouží zvýšenou pozornost,“ obhajoval svoje stanovisko.

Pokud historii nemá samotný inves­tiční fond, měl by mít podnikatelskou vizitku alespoň jeho zakladatel nebo by měla být transparentní aktiva do fondu vložená. „V nedávné historii jsme viděli případ fondu, který byl před čtyřmi lety v čele žebříčku nejvýkonnějších realitních fondů, měl vysoké výnosy, ale pak se propadl o dvě pětiny během jednoho roku,“ varoval Doležal.