Akvizice investiční společnosti VT Holding, s 43 tisíci metrů čtverečních obchodních prostor, za 850 milionů korun. To je zatím poslední sousto, které letos spolkl realitní holding Czech Property Investments (CPI) miliardáře Radovana Vítka. Opět tak navyšuje dosavadní sumu zhruba 57 miliard aktiv, na niž dosáhl loni, po dvaceti letech existence. Krize, která realitní trh poslední dva roky sužuje, investiční a developerské štice CPI Group naopak prospívá. V desítce největších obchodních transakcí v Česku (napříč všemi obory) měla realitní skupina CPI loni tři „zářezy“ – získala například Nákupní centrum Olympia v Mladé Boleslavi, další centrum Olympia v Teplicích či jihlavský City Park.

Celkové akvizice holdingu CPI loni dosáhly sedmnáct miliard korun. Zopakovat takový boom i letos ovšem nejspíše bude nad síly CPI Group i celého realitního trhu. Banky jsou totiž vzhledem k celoevropským finančním turbulencím ve spolufinancování projektů stále váhavější.

Skupina CPI si přitom pomáhá například i úspěšným vydáním dluhopisů, v celkové hodnotě přes čtyři miliardy korun. Podle informací týdeníku Ekonom je pravděpodobné, že další emisi vydá ještě letos. „Zatím je náš konzervativní odhad letošních investic na úrovni pěti šesti miliard,“ říká generální ředitel CPI Group Zdeněk Havelka (více viz rozhovor na str. 8). I tak přibude Radovanu Vítkovi do „sbírky“ realit dalších pár cenných kousků. A miliardář přitom ani náhodou nepočítá s tím, že by se naopak některých nemovitostí zbavil. „Já jsem nikdy nic neprodal. Smějí se mi tady ve firmě, že mám ,no exit strategy‘... Ale je to tak. Kupujeme, neprodáváme. Protože jsem už dřív vydělal dost peněz, nepotřebuji nutně vydělávat další, ale udržet jejich hodnotu. Jsme dlouhodobým investorem. Máme supermarkety, byty, kanceláře, hotely, pozemky, z nichž vybíráme ročně nájemné zhruba tři a půl miliardy. Tahle strategie by nás měla přežít,“ shrnuje pro Ekonom Vítek svoji filozofii.

Krize? Zlaté období!

I díky tomu, že „nepotřebuje nutně vydělávat“, se nejspíše CPI stala lídrem posledních let. Má vlastní finanční zázemí (více viz Velmi důsledný pohodář na str. 10), nespekuluje na nákup a opětovný prodej projektů, takže si mohla v klidu vyčkat na nejpříhodnější dobu pro razantní atak trhu. Ten nastal s poklesem cen po roce 2009. „Pro nás je to zlaté období,“ reaguje Vítek na otázku, jak krizi (tedy pokles cen a s ním související potíže mnoha developerů) realitního trhu vnímá. Odborníci potvrzují, že donedávna poměry na trhu investorům přály. „Celý rok 2011 byl z pohledu investic druhý nejlepší za rokem 2007. Například loňské třetí čtvrtletí bylo historicky nejaktivnějším obdobím vůbec – realitní obchody přesáhly jednu miliardu eur,“ dokládá Dušan Štastník z investičního oddělení firmy Jones Lang LaSalle, jež poskytuje poradenské a finanční služby v oboru.

Ani letos podle expertů trh nezamrzl, ale získat dobré akvizice bude pro investory už náročnější. „Kupující vždy u akvizice zajímá ,příběh‘. A dva příběhy, které jsou momentálně nejvíce v kurzu, se jmenují jistota a přidaná hodnota,“ upozorňuje Alexander Rafajovič z poradenské firmy Cushman & Wakefield. Konkrétně je podle něho zájem o dobře pronajaté kanceláře například v centru Prahy (Karlín, Pankrác, Smíchov) a zavedená nákupní centra, a zároveň i o projekty, jež jsou atraktivní nízkou cenou. „Hodně se teď rozevírají cenové nůžky mezi dobrými nákupními centry a těmi horšími,“ dodává Josef Tobek, jednatel firmy ECE Projektmanagement, která je konkurentem CPI.

Pokud jde o tržní pozici samotné CPI, i konkurenční ECE ji uznává. „Vnímám CPI jako nejsilnějšího lokálního hráče. Nyní značně posílili pozici, portfolio mají poměrně kvalitní,“ říká Josef Tobek. Podobně mluví i experti. „CPI má dnes jako investor jednoznačně pozici nejsilnějšího domácího hráče. V uplynulých dvou letech této skupině dokonce nemohli konkurovat ani zahraniční investoři,“ potvrzuje Alexander Rafajovič z Cushman & Wakefield. „Vydání dluhopisů svědčí, že má apetit i na další nákupy. Příběh CPI ukazuje, že investor se znalostí domácího trhu může dosáhnout značnou konkurenční výhodu,“ dodává. Štefan Puci za firmu Jones Lang LaSalle připomíná, že CPI obstála v silné konkurenci i vloni. Tehdy se totiž na český trh vrátily silné zahraniční realitní fondy, které se v období 2009 až 2010 stáhly na své trhy v západní Evropě a severní Americe.

Vlněné deky, pak kuponovka

Ne vždy ovšem aktivita CPI a jejího lídra Radovana Vítka byla tak idylická, jak se – alespoň navenek – zdá dnes. Když současný miliardář hovoří o svých prvních podnikatelských počátcích, připomíná občas historku, že obchodoval s vlněnými dekami. „Je to tak. Nejdříve to byly deky,“ tvrdí. Skutečným rozjezdem ovšem pro něho byla kuponová privatizace.

Vítek tehdy působil na Slovensku, odkud pochází i jeho první manželka. Podnikal ve společnosti Istrokapitál, která vznikla sloučením čtyř fondů kuponové privatizace. Spolu s investičními skupinami Penta a J&T, jež mají také kořeny ve východní části bývalé federace, kupoval Istrokapitál akcie VSŽ, Slovnaftu nebo slovenského Restitučního investičního fondu RIF. „Výborná byla koupě slovenského RIF. Tam se přeceněním majetku narodily miliardy,“ prohlásil Vítek už před devíti lety v rozhovoru pro časopis Týden.

S lidmi z J&T a konkrétně s Patrikem Tkáčem si realitní magnát rozumí dodnes. I emisi dluhopisů CPI například zařizovala J&T banka. S některými lidmi z Penty má ovšem zřejmě vztahy už o poznání formálnější – řečeno eufemisticky. Například spolumajitel Penty Marek Dospiva předloni charakterizoval Vítka v Hospodářskách novinách jako „samorosta, selfmademana“, jenž má stále „hlad po jednotkách“. Těmi jednotkami rozuměl miliardy korun. Před několika měsíci se Vítek s Dospivou tvrdě střetli v souboji o Sazku. Vítek, jak známo, kauzu Sazky odstartoval tím, že začal skupovat její dluhopisy a pak je prodal skupině PPF. Dospiva naopak o Sazku bojoval na druhé straně, a neúspěšně. V kuloárech se mluví tom, že se oba pánové nyní skutečně „nemusejí“. Navenek však oba zachovávají džentlmenskou dohodu a žádnými invektivami se nečastují.

Včela byla košer

Dá se spekulovat, proč řada současných byznysmenů začínala své kariéry právě na Slovensku. Jedna z „off record“ verzí samotných podnikatelů zní, že tam bylo v první půli 90. let dost příležitostí, méně konkurentů a také méně vůle státních úředníků dohlížet, jakým způsobem byznys probíhá. Tak či onak, Radovan Vítek si z té doby žádné šrámy na pověsti neodnesl.

Pozornost vzbudilo až jeho angažmá v ovládnutí spotřebního družstva Včela v roce 1997. Samotná CPI za sebou mimochodem v té době už měla šest let existence. Vznikla v roce 1991 jako Investiční privatizační fond Boleslavsko, věnovala se hlavně kapitálovému trhu. Ve zlomovém roce 1997 ale tyto aktivity opustila a vydala se jiným směrem. V září 1998 se pak přejmenovala na Czech Property Investments. Základem ke změně orientace na reality byla nepochybně právě Včela. Tehdejší tisk psal, že si kvůli ovládnutí družstva Radovan Vítek zaplatil na tři tisíce lidí „z ulice“, kteří se stali členy družstva a pak hlasovali v jeho prospěch. Poté Vítek družstevní podíly skoupil a získal tak na 80 nemovitostí v hlavním městě – v hodnotě výrazně převyšující miliardu korun.

Někteří nespokojení „včelaři“ na něho podali žaloby. Kauza se táhla léta, městský soud v Praze se sporem zabýval dokonce ještě před třemi lety. Ale soudy daly nakonec Vítkovi za pravdu, zákon neporušil. „S Včelou nemám absolutně žádný problém, byla úplně košer. Jasně že šlo o nepřátelské převzetí, ale zcela v mezích zákona. Každý z lidí, kdo chtěl peníze a přišel, byl námi vyplacen. Kdo si nepřišel, tomu se nárok samozřejmě promlčel. Bylo jich na tři tisíce a křičelo jen několik. Je to zcela uzavřená záležitost,“ říká dnes realitní magnát. Nicméně přece jen dává najevo, že emoce v kauze také zažíval. „Stěžovala si třeba bývalá předsedkyně Výboru lidové kontroly z Prahy 6 nebo nějaká šéfka svazácké organizace. Všechno to byli ,komanči‘, stejně jako třeba pak Hušák v Sazce. Takové lidi milerád vykostím, a když přijdou další podobní, vykostím je znovu,“ řekl Ekonomu.

Miliardář už není chudý

Dnes je v obchodním rejstříku zapsán coby jediný akcionář společnosti Czech Property Investments Radovan Vítek. Zápis ovšem pochází až z konce listopadu loňského roku. Nějaký čas předtím byl podnikatel, jenž se dnes už může veřejně řadit mezi miliardáře, údajně nemajetný. „Dříve jsem prostě nic neměl,“ nepřipouští přitom Vítek diskusi, proč se ke svému údajnému majetku nějakou dobu nehlásil.

Média spekulovala, že za jeho formální chudobou mohly být požadavky exmanželky Evy, která v roce 2009 po rozvodu požadovala „rozchodné“ v astronomické výši 3,8 miliardy korun. Vítek ovšem v té době podíl v CPI neměl, byl napsán na jeho matku Miladu Malou. Právně bylo vše v pořádku.

Dnes už Radovan Vítek s exmanželkou spory nevede. A říká, že ho ke zprůhlednění majetkových poměrů CPI netlačily ani banky. „Bylo to čistě mé rozhodnutí, jediným motivem je snaha o transparentnost. Je to teď naprosto funkční a průhledné. Co může být pro banky transparentnější než jedna fyzická osoba jako vlastník, nekryjeme se za žádné zahraniční struktury,“ vysvětluje podnikatel. Dokládá tím mimo jiné, že podnikatelé nemusejí čekat na výsledky nekonečných diskusí o změnách legislativy, jež má firmy k transparentnímu vlastnictví přinutit.
Čistý stůl se teď CPI každopádně bude hodit, vedle detailní znalosti domácího trhu může být právě on další konkurenční výhodou. Banky sice nenechaly CPI „ve štychu“ ani tehdy, když Radovan Vítek jako akcionář firmy nevystupoval. Vzhledem ke strategii „no exit“ ale bude další kapitál na nákupy samozřejmě potřebovat, třeba i v souboji o zadluženou developerskou společnost ECM, již by rád přebral i s projekty. A protože ceny realit nejpíše nahoru jen tak neskočí, může „zlatá doba krize“ pro CPI pokračovat.

Související